Immobilienfinanzierung - häufige Fragen und Antworten

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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel. Durch den deutlichen Zinsanstieg und aktuelle Rekordwerte bei der Inflationsrate birgt der Traum vom Eigenheim aber auch erhebliche Risiken. Umso wichtiger ist eine solide Finanzierung.
Handschlag vor einem Haus

Das Wichtigste in Kürze:

  • Eine Immobilie ist keine sichere Geldanlage. Umso wichtiger ist es, die finanziellen Rahmenbedingungen zu prüfen und ein tragfähiges Budget für den Immobilienkauf festzulegen.
  • Prüfen und vergleichen Sie angebotene Finanzierungsverträge. Gesunde Skepsis gegenüber Kreditinstituten und insbesondere Bausparkassen ist angebracht, denn diese haben ein Interesse an hohen Zinserträgen und Provisionszahlungen. Während Sie sich dagegen eine preiswerte passende Finanzierung wünschen.
  • Planen Sie bei Neubauten und Renovierungen zeitliche Verzögerungen und Preissteigerungen ein.
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Das Eigenheim scheint nicht nur eine sichere Alternative zu anderen Geldanlagen, es scheint auch die perfekte Altersvorsorge zu sein. Welche Ziele auch immer mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verbunden sind, ein solcher Schritt ist oft mit ganz erheblichen finanziellen Risiken verbunden.

Eine fehlerhafte Beratung durch die Bank, die Bausparkasse, den Bauträger oder den Immobilienmakler kann drastische Konsequenzen haben. Aus unserer täglichen Beratungspraxis wissen wir, dass sich Banken und andere Darlehensvermittler eher an den eigenen Gewinninteressen statt an den individuellen Bedürfnissen ihrer Kunden orientieren.

Wie können Sie die Risiken minimieren? Welche Vorsichtsmaßnahmen sind sinnvoll, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum finanziellen Alptraum wird? Wir haben hier einige wichtige Tipps aus unserer Beratungspraxis für Sie zusammengestellt.

Ausgangssituation prüfen: Ist die Immobilie wirklich das Richtige?

Erwarten Sie nicht, dass die Immobilie eine besonders attraktive und sichere Geldanlage ist. In Einzelfällen gab es durchaus hohe Wertsteigerungen, insbesondere seit etwa 2012. Inflation und Zinsanstieg beendeten ab dem zweiten Quartal 2022 den Preisanstieg und sorgten für deutliche Preisrückgänge (zum German Real Estate Index). Im langfristigen Durchschnitt über viele Jahrzehnte hinweg lagen die Wertänderungen aber kaum über der allgemeinen Preissteigerungsrate. Alternativ zum Eigenheim können Sie auch durch eine breit gestreute Anlage gut für Ihr Alter vorsorgen.

Für viele ist die Immobilie aber ohnehin keine reine Geldanlage, sondern sie stellt ein Stück ­Lebensqualität dar. Bevor Sie in die Finanzierungs­planung einsteigen, sind aus gutem Grund ein paar grundlegende Fragen zu ­klären.

  • Was planen Sie für die nächsten Jahre, beruflich und privat?
  • Wie viel Wohnraum brauchen Sie aktuell, und wie ist die Situation, wenn Kinder hinzukommen oder das Haus verlassen?
  • Ist die Chance groß, dass Sie bei Verlust des Arbeits­platzes weiterhin in der Nähe eine Stelle finden werden, oder droht dann ein Umzug?

Der Verkauf einer noch nicht ­abbezahlten Immobilie ist häufig mit hohen Risiken und zusätzlichen ­Kosten verbunden. Die Nebenkosten, die Sie bezahlt ­haben, werden Sie einem Kaufinteressenten kaum in Rechnung ­stellen können. Je nach Marktlage drohen dann Verluste. Wenn Sie einen Kredit vor Ende der Zinsbindung aufgrund eines Verkaufs zurückzahlen, kann zudem eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank fällig werden.

Kassensturz: Welche Kreditrate kann ich mir leisten?

Wer wissen will, wie viel Kredit er sich leisten kann, kommt kaum darum herum, seine monatlichen Einnahmen und Ausgaben einmal gegenüberzustellen. Etwas weniger aufwändig ist es, die gesamte Sparleistung eines Jahres zusammenzuzählen. Was gespart wurde, war zwangs­läufig übrig und müsste dann auch auf irgendwelchen Anlagekonten ­gelandet sein. Von diesem aktuellen Überschuss ausgehend ist dann der wahrscheinliche Überschuss nach Immobilienerwerb zu berechnen.

  1. Welche zusätzlichen Ausgaben werden ­anfallen?
  2. Hausgeld? Versicherungen? ­Steuern?
  3. Und welche ­Ausgaben fallen dann womöglich geringer aus oder ganz weg (­bisherige Kaltmiete)?

Die Nebenkosten können im Eigen­heim höher oder niedriger sein, ebenso die Fahrtkosten zur Arbeit.

Faustregel: Welche Kredithöhe kann ich mir leisten?

Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr aus­machen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens. Die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung, ­kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen eingeschlossen. Nehmen Sie die Zahl als das, was sie ist: ein Durchschnittswert, mit Abweichungen nach oben wie nach unten, je nach individueller Situation.

Bei der Bestimmung Ihrer maximalen Kreditrate gilt der Grundsatz: nicht mehr, als Sie dauerhaft tragen können! Wichtig dabei: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Einnahmen und Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Wie sicher sind Ihr ­aktueller Arbeitsplatz und Ihr Einkommen daraus? Wie lange würden Ihre Rücklagen reichen, um zeitweise oder teilweise Einkommensausfälle zu überbrücken? Kalkulieren Sie auch einen zusätzlichen Puffer für steigende Lebenshaltungskosten ein aufgrund der aktuell noch recht hohen Inflationsrate.

Überlegen Sie auch, wann Sie schuldenfrei sein wollen. Dass auch eine schuldenfreie Immobilie Geld kostet, ist sicherlich allgemein bekannt. Wer aber Gewissheit haben will, ob die Mittel auch im Renten­alter für das Eigenheim noch reichen, muss kalkulieren, wann das Darlehen voraussichtlich getilgt sein wird, welche ­Kosten dann anfallen könnten und in welcher Größenordnung dann Rücklagen vorhanden sein werden.

Faust­regel: Mit welchen Instandhaltungskosten muss ich kalkulieren?

Für den ­Werterhalt der Immobilie kann man jährlich rund 2 Prozent des ­Wertes der Bausubstanz einkalkulieren. Die Bausubstanz ist der Immobilienpreis abzüglich des darauf entfallenden Grundstückswertes. Natürlich brauchen Sie das Geld nicht in den ersten Jahren eines Neubaus, größere Summen werden oft erst nach 20 Jahren notwendig.

Je mehr Eigenkapital, desto geringer die Risiken

Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unterm Strich Schulden zu Buche stehen. Werden die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, wird in den meisten Fällen der Verkaufserlös ausreichen, um die Schulden vollständig abzuzahlen.

Zum Eigenkapital gehören übrigens auch alle Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen und sonstige Geldanlagen. Wer sie nicht als Eigenkapital einsetzt, muss mehr Kredit aufnehmen und braucht länger für die Tilgung. Wenn Sie eine erhebliche Summe parallel in chancenorientierte Anlagen investiert lassen, etwa in ETFs, dann investieren Sie im Grunde "auf Kredit".

Diese Spekulation ist riskant, denn es gab auch in der Vergangenheit schon Phasen über 10-15 Jahre ohne nennenswerte Erträge am Aktienmarkt. Dann erzielen Sie keine Rendite und bleiben auf den bezahlten Zinskosten sitzen. Oft ist es daher sinnvoll, die Sparverträge zu kündigen, das Guthaben zu verwenden, um das Darlehen zu reduzieren und die Sparrate für die Tilgung einzusetzen.

Bankberater, Kreditvermittler und Finanzberater beraten aber nicht immer in ­diesem Sinn. Denn zum einen ist der Zinsgewinn der Bank umso größer je höher die Darlehenssumme, und zum ­anderen ­fließen aus den bestehenden Anlageverträgen oft noch Provisionen an die Vermittler. Behalten Sie in jedem Fall einen finanziellen Spielraum, damit Sie stets eine ausreichend große Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben vorhalten können.

Vollständige Gesamtkosten des Immobilienerwerbs

Die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage ­können ­bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. ­Kalkulieren Sie alle erforderlichen Kosten ein, auch ­kleinere ­Möbel, ­Leuchten oder Ausgaben für den neuen Garten oder ­Balkon. Selbst wenn die Familie den Umzug selbst ­organisiert, ­fallen oft noch einige Ausgaben an.

Bei Neubauten ­können Zusatzaufwendungen anfallen, wenn etwa der ­Untergrund Über­raschungen bereithält oder wenn statt der ­Standardleistungen der Baubeschreibung gegen Aufpreis Sonderwünsche - von der Anzahl der Steckdosen bis zur Art des zu verlegenden ­Parketts - erfüllt werden sollen. ­Zudem sind die Preise auf breiter Front jüngst stark gestiegen, etliche Baumaterialien sind nicht mehr wie gewohnt rasch lieferbar und lange Wartezeiten für Handwerker können das Bauvorhaben verzögern.

Beachten Sie, dass Kreditinstitute nach einer gewissen Zeit, meist nach 3 bis 12 Monaten, sogenannte Bereitstellungszinsen verlangen. Dabei handelt es sich um ein Entgelt, das Sie für das Darlehen bezahlen müssen, soweit es noch nicht ausgezahlt worden ist. Die Bank darf dann den Kreditzins nicht verlangen und kassiert daher Bereitstellungszinsen. Verhandeln Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit und kalkulieren Sie die Gesamtkosten vorsichtig. Rechnen Sie immer einen Puffer ein.

Ansonsten besteht das Risiko, dass Sie eine weitere Finanzierung brauchen. Diese sogenannte Nachfinanzierungen können teuer sein oder sogar abgelehnt werden. Haben Sie zu viel Puffer einkalkuliert, können Sie den überschüssigen Betrag am besten direkt für eine Sondertilgung verwenden.

Welche Finanzierungsform ist geeignet?

Wenn Sie die mögliche Kreditrate kennen, die Sie dauerhaft tragen können, und zugleich festgelegt haben, wann Sie ­spätestens schuldenfrei sein wollen, können Sie bei einem gegebenen Zinsniveau die maximale Darlehenssumme ausrechnen.


Beispiel: Wenn das Darlehen bei einer monatlichen Rate von 1.300 Euro und einem Zinssatz von 3 Prozent nach 15 Jahren getilgt sein soll, darf es nicht höher als 188.241 Euro sein. Hilfreiche Rechner hierzu finden Sie zum Beispiel bei der Stiftung Warentest.


Ein einfaches Annuitätendarlehen wie hier im Beispiel ist in der Regel die beste Finanzierungsform. Die Länge der Zinsbindung hängt davon ab, wie schnell das Darlehen getilgt wird und ob Sie bereit sind, für längere Zinssicherheit auch den damit verbundenen Preis in Form höherer Zinsen zu bezahlen.

Jährliche Sondertilgungsrechte sollten Sie ebenfalls vereinbaren. Diese bekommen Sie inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich 5 - 10 Prozent der Darlehenssumme, sofern Sie danach fragen.

Praktisch ist auch, wenn Sie das Recht haben, den Tilgungssatz verändern zu können. Je nach finanzieller Situation können Sie dann zwischen einem oder 10 Prozent der Darlehenssumme monatlich tilgen.

Diese zusätzliche Flexibilität bieten nicht alle Banken an, und man kann darauf auch gut verzichten, wenn stattdessen hohe jährliche Sondertilgungsrechte eingeräumt werden. Von Kombinationen aus Zwischenfinanzierungen mit Lebensversicherungen oder Investmentfonds raten die Verbraucherzentralen eher ab. Oft sind diese Varianten teurer oder zu unflexibel, mitunter sogar sehr risikoreich. Auch Kombinationen mit Bausparverträgen sehen Verbraucherzentralen kritisch. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt "Was ist von Bauspar-Sofortfinanzierung zu halten?".

Dem Rat von Banken, Bausparkassen und anderen ­Verkäufern sollten Sie mit gesunder Skepsis ­begegnen. Lassen Sie die Finger von Finanzierungen, die Sie nicht klar durchschauen. Wer unsicher ist, kann sich zwecks Beratung an seine örtliche Verbraucherzentrale wenden.

Ist ein Forward­-Darlehen sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, bei dem schon heute die Konditionen für ein Darlehen vereinbart sind, ­welches erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Man kann damit also ein Darlehen, dessen Zinsbindung in 3 Jahren endet, schon heute verlängern.

Der Zinssatz entspricht dem ­aktuellen Zins zuzüglich eines Aufschlages von derzeit rund 0,2 Prozentpunkten pro Jahr Restlaufzeit des aktuellen Darlehens. Wenn Sie sich also drei Jahre vor Zinsbindungsende Zinssicherheit für weitere zehn Jahre sichern wollen, müssen Sie mit einem Zinsaufschlag von rund 0,6 Prozentpunkten pro Jahr rechnen. Die Höhe des Aufschlags ist aber sehr unterschiedlich, weshalb es ratsam ist, sich vorab bei Zinsvergleichsportalen über die Konditionen von Forward-Darlehen zu informieren.  

Ob es sich lohnt, heute den Zins schon festzuschreiben, kann niemand mit Gewissheit sagen.

Falls die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Vertrages ­steigen, freuen Sie als Darlehensnehmerin sich über den ­vereinbarten ­niedrigen Zinssatz. Steigen die Zinsen nicht oder fallen sie gar, müssen Sie das Forward-Darlehen ­dennoch wie vereinbart abnehmen. Wenn Sie Zinsrisiken aus dem Wege gehen möchten, kann ein Forward-Darlehen eine gute Alternative sein.

Wann kann man das Darlehen ­umschulden?

Vor Ablauf der Zinsbindung geht das nicht. Einzige Ausnahme: Die Zinsbindung ist länger als 10 Jahre. Dann kann man nach 10 Jahren kündigen mit einer Kündigungsfrist von 6 ­Monaten. Ohne Kündigungsrecht gibt es auch ­keinen Anspruch auf eine Umschuldung. Eine vorzeitige Umschuldung lohnt sich aber nicht, wenn das Zinsniveau heute höher ist als zum damaligen Zeitpunkt Eine Vorfälligkeitsentschädigung beziehungsweise ein Aufhebungsentgelt darf die Bank nur verlangen, wenn ihr durch die vorzeitige Darlehensablösung ein Schaden entstanden ist.

Wie werden sich die Zinsen entwickeln?

Seriös kann das niemand vorhersagen, selbst so genannte Experten der Banken irren sich hier regelmäßig. Nicht einmal die Europäische Zentralbank (EZB) selbst kennt heute ihre Entscheidungen im nächsten Jahr. Die Verbraucherzentralen raten Ihnen daher, Zinsprognosen zu ignorieren. Die Entscheidung für die eigene Immobilie sollte von anderen Kriterien abhängen, nicht von der Zinsprognose. Im Rahmen Ihrer Finanzierung können Sie Zinsänderungsrisiken minimieren, indem Sie eine lange Zinsbindung fest vereinbaren.

Für wie lange sollte ich einen festen Zinssatz sichern?

Die passende Zinsbindung hängt vor allem von Ihrem Bedürfnis nach Kalkulationssicherheit und vom ­Tilgungsverlauf ab. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel keine überlange Zinsbindung. Der Grund: Die Rate kann dann trotz Zinsanstieg unverändert bleiben, lediglich die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich dann. Dazu folgendes Beispiel:

Angenommener Darlehensbetrag: 300.000 Euro

Angenommener anfänglicher Darlehenszinssatz: 3,5 % p.a.

Bei einer Rückzahlungsrate von 1.200 Euro beträgt die Tilgung lediglich 1,30 % p.a. – die Restschuld sinkt nach 10 Jahren auf 253.384 Euro. Steigt der Zinssatz dann auf 6,00 % p.a. reicht die Rate von 1.200 Euro nicht einmal aus, um die Zinsen zu bezahlen. Dann wäre es besser, das Zinsänderungsrisiko zu reduzieren indem eine sehr lange Zinsbindung gewählt wird. Es dauert immerhin rund 18 Jahre bis das Darlehen auf 200.000 Euro getilgt sein wird.

Bei einer Rückzahlungsrate von 1.600 Euro beträgt die Tilgung dagegen 2,90 % p.a. – die Restschuld sinkt dann nach 10 Jahren auf 196.011 Euro. Steigt der Zinssatz dann auf 6,00 % p.a., reicht die Rate von 1.600 immerhin noch aus, um weiter mit 3,795 % p.a. zu tilgen und somit das Darlehen nach weiteren knapp 16 Jahren vollständig zu tilgen. In dem ist es nicht zwingend notwendig, eine Zinsbindung von 20 Jahren zu wählen, insbesondere wenn dafür hohe Zinsaufschläge verlangt werden.

Wer sich einen Zinsanstieg nicht leisten kann oder wer sich davor schützen möchte, sollte eher langfristige Zins­bindungen wählen. Die Frage der Zinsbindung hängt von Ihren ­Wünschen und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab, nicht vom aktuellen Zins­niveau. Vorsicht vor Kombinationen mit Bausparverträgen, die auch mit Zinssicherheit verkauft werden, aber dafür einige Nachteile und Fallstricke mit sich bringen (siehe dazu weiter unten). Übrigens können Sie als Verbraucher jeden Darlehensvertrag nach 10 Jahren durch Kündigung beenden, die Bank kann dies nicht.

Was ist von einer Bauspar-Sofort­finanzierung zu halten?

Eine Bauspar-Sofort-Finanzierung ist eine Alternative zur Finanzierung eines Eigenheims, die von Bankberatern häufig angeboten wird, meist aber nicht dem Bedarf der Verbraucher:innen entspricht. Es handelt sich dabei um eine Kombination aus einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag. die wichtigsten Fallstricke und Probleme sind:

  1. Die Zuteilung der Bausparsumme verzögert sich
  2. Bausparsumme und Betrag des Vorausdarlehens sind nicht abgestimmt
  3. Die monatlich zu zahlende Rate ändert sich
  4. Kostenfallen

Eine Erläuterung der Funktionsweise dieser Angebote und der genannten Fallstricke können Sie hier nachlesen. Die Alternative zur Bausparkombinationsfinanzierung ist ein normales Annuitätendarlehen mit ähnlich langfristiger Zinsbindung

Podcast zum Thema Immobilienfinanzierung

Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen will, steht vor vielen Fragen: Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Wie setzen sich die Gesamtkosten zusammen. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es und wie lassen sich Risiken reduzieren? Ist eine eigene Immobilie gleichzeitig auch eine gute Altersvorsorge? Welche Förderung vom Staat gibt es?

Finanzexperte Niels Nauhauser erklärt im Gespräch mit Niklaas Haskamp, worüber Sie sich Gedanken machen sollten, bevor Sie zu Ihrer Bank gehen. Wenn Sie Ihren eigenen Bedarf und Ihren finanziellen Spielraum kennen, können Sie viele Risiken deutlich reduzieren.

Hören Sie gleich rein:

 

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