Marktwächter hakt nach: Alles drin im Effektivzins

Verbraucher, die ein Immobiliendarlehen abschließen, sehen zunächst den Sollzins – den Zins, den sie mit ihrer monatlichen Rate zahlen müssen. Zusätzliche, häufig einmalige Kosten und teils sehr unterschiedlich strukturierte Finanzierungsangebote erschweren Verbrauchern jedoch den Vergleich unterschiedlicher Angebote von Immobiliendarlehen. Anbieter sind daher verpflichtet, die Gesamtkosten eines Kredites als effektiven Jahreszins auszuweisen. Dieser Effektivzins wird auch als „Preisschild des Kredites“ bezeichnet und soll Verbrauchern helfen, unterschiedliche Kreditangebote miteinander zu vergleichen.

Effektivzins soll Kredite vergleichbar machen

Das Marktwächter-Team hat untersucht, ob die Berechnung des effektiven Jahreszinses und die vorvertragliche Angabe von Nebenkosten durch Anbieter von Immobilienfinanzierungen einheitlich erfolgen. „Nur durch eine einheitliche Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben kann eine vollständige Vergleichbarkeit von Kreditangeboten erreicht werden“, erklärt Philipp Rehberg, Teamleiter im Marktwächter Finanzen der Verbraucherzentrale Bremen.

Effektivzins nicht immer nachvollziehbar

Die angegebenen Effektivzinsen konnten nicht immer anhand der Informationen in den Europäischen Standardisierten Merkblättern (ESIS) und der Vertragsangebote nachvollzogen werden. Die Überprüfungen durch das Marktwächter-Team führten in einem Fünftel der Fälle zu abweichenden Ergebnissen. Erst Rückfragen bei den betroffenen Anbietern brachten überwiegend Aufklärung über die Gründe für die festgestellten Abweichungen. 
Bei Bausparkombinationsfinanzierungen sieht das Gesetz die Angabe eines Effek-tivzinses für Vorausdarlehen und Bausparvertrag vor. Drei befragte Anbieter erklär-ten, hierauf zu verzichten, wenn der Zins nicht bis zur Zuteilung des Bauspardarle-hens gebunden ist. Dies erschwert es Verbrauchern, solche Angebote miteinander zu vergleichen.

Uneinheitliche und intransparente Information

Bei der Angabe vertraglicher Nebenkosten, wie beispielsweise der Kosten für die Einräumung eines Grundpfandrechts als Sicherheit für den Darlehensgeber, ergab sich ebenfalls ein uneinheitliches Bild: In zwei Fällen wurden Grundbuchkosten sogar überhaupt nicht genannt und auch nicht in den effektiven Jahreszins eingerechnet.
Auch sonst wurden Kosten teilweise nur im Angebot oder nur im ESIS genannt, uneinheitlich beziehungsweise überhaupt nicht beziffert oder sonst intransparent dargestellt. Häufig auftretende gleichartige Kostenpositionen wurden in verschiedenen Angeboten oder sogar im Rahmen einzelner Angebote unterschiedlich benannt: 22 verschiedene Bezeichnungen für teils gleiche und teils unterschiedliche Kosten zählten die Marktwächterexperten in den ausgewerteten Fallunterlagen.
„Diese unterschiedlichen Angaben sind auch für Experten nur schwer zu durchschauen“, so Rehberg.

Finanzaufsicht in der Handlungspflicht

„Das Problem zeigt noch einmal deutlich, dass die Aufsicht über die Effektivzinsen von Darlehen zur Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen gehört und nicht wie bisher zur allgemeinen Preisaufsicht in den Ländern,“ fordert Dorothea Mohn, Leiterin Team Finanzmarkt beim Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv). Denn zur Aufsicht gehöre nicht alleine die Kontrolle, ob einzelne Institute richtig rechnen, sondern auch, ob die Ergebnisse für Verbraucher vergleichbar sind. Das könne nur eine zentrale Instanz sicherstellen. Es gelte nun einheitliche Auslegungsregeln vorzugeben.
Verbraucher, die den Erwerb einer Immobilie planen, können sich im Vorfeld zum Thema Immobilienfinanzierung durch eine Verbraucherzentrale beraten lassen. Eine Übersicht über nahegelegene Verbraucherzentralen und deren kostengünstiges Beratungsangebot finden sie unter 
www.verbraucherzentrale.de/beratung

Methodik:
Untersucht wurden die Angaben zum effektiven Jahreszins einschließlich der Angaben zu den Kreditnebenkosten bei Annuitätendarlehen sowie Bausparkombinationsfinanzierungen. Der von den Anbietern ausgewiesene effektive Jahreszins wurde anhand eines eigen entwickelten und gutachterlich geprüften Effektivzinsrechners überprüft. Der Marktwächter Finanzen wertete insgesamt 94 Angebots- und Vertragsunterlagen einschließlich ESIS 54 verschiedener Anbieter von Immobiliar-Verbraucherdarlehen aus. Die untersuchten Fälle wurden im Zeitraum zwischen Okto-ber 2016 und März 2018 von bundesweit acht Verbraucherzentralen geliefert, sowie im Rahmen einer schriftlichen Befragung von 40 Anbietern zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus wurden die Antworten von 47 Anbietern auf Fragen zu den Themen „Berücksichtigung von Grundbuchkosten“ und „Angabe des Gesamteffektivzinses“ ausgewertet. Die Marktwächteruntersuchung findet sich unter https://www.marktwaechter.de/pressemeldung/marktwaechter-hakt-nach-alles-drin-im-effektivzins

Weiterführende Informationen:
EFFEKTIVZ-UMFRAGE
STIFTUNG WARENTEST: So wird der Effektivzins berechnet