Weiter Probleme bei der Vorfälligkeitsentschädigung

Kreditinstitute fordern nach wie vor hohe Vorfälligkeitsentschädigungen von Verbraucherinnen und Verbrauchern. Diese wenden sich oft hilfesuchend an die Verbraucherzentralen. Eine aktuelle Marktwächteruntersuchung zeigt Probleme bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen auf und stellt neuen Berechnungsansatz vor.

Wenn Verbraucherinnen und Verbraucher ihre, zu teils deutlich höheren Zinsen abgeschlossene, Immobilienfinanzierung kündigen müssen, beschert ihnen das niedrige Zinsniveau weiterhin hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Eine Untersuchung des Marktwächter-Teams der Verbraucherzentrale Bremen zeigt, dass Anbieter oft zu viel fordern. Ein neuer Berechnungsansatz könnte für die Zukunft mehr Transparenz bringen und in den meisten Fällen zu niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigungen führen.

Verkaufen Verbraucherinnen und Verbraucher ihre Immobilie und lösen deren Finanzierung vorzeitig ab, darf das Kreditinstitut oft eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Hinter dem Verkauf stehen häufig menschliche Schicksale wie der Tod des Partners, Scheidung oder Arbeitslosigkeit. Kommt dann noch eine hohe Forderung der Bank hinzu, kann sich dies im Einzelfall sogar existenzgefährdend auswirken.

Marktwächteruntersuchung zeigt: Vorfälligkeitsentschädigungen weiterhin hoch
Für eine aktuelle Studie untersuchten die Finanzmarktwächter bei der Verbraucherzentrale Bremen 733 Fälle aus den Jahren 2017 bis 2019. Dort hatten Anbieter im Durchschnitt knapp über zehn Prozent der noch offenen Restschuld zusätzlich von den Verbrauchern gefordert, wenn diese ihre Immobilienfinanzierung vor Ende der Zinsbindung zurückzahlen wollten.
Für die Berechnung verwendeten Anbieter ausschließlich die „Aktiv-Passiv-Methode“. Deren Zulässigkeit hat der Bundesgerichtshof jedenfalls für Verträge, die vor dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, als zulässig anerkannt. Für Verbraucherinnen und Verbraucher sind diese Berechnungen schwierig nachzuvollziehen und auch sonst wenig transparent, da sie mit Pauschalen arbeiten, deren Berechtigung nicht überprüft werden kann.

Was können Verbraucherinnen und Verbraucher tun?
Schon bei Vertragsabschluss können Darlehensnehmer auf die Höhe späterer Vorfälligkeitsentschädigungen Einfluss nehmen: Sondertilgungs- und Tilgungssatzänderungsrechte führen meist zu niedrigeren Entschädigungen. Inzwischen gibt es auch Anbieter, die ein vorzeitiges Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigungen anbieten. Die Verbraucherzentrale Bremen bietet unabhängigen Rat zum Abschluss der passenden Finanzierung.

Anbieter fordern oft zu viel
Für 77 Prozent der untersuchten Anbieterberechnungen ermittelten die Marktwächter eine niedrigere Entschädigung als vom jeweiligen Anbieter gefordert. Im Durchschnitt lag die Entschädigung um fünf Prozent unter der des Anbieters. „Ein Großteil dieser Abweichungen ist darauf zurückzuführen, dass die pauschalen Abzüge der Anbieter für entfallende Risiko- und Verwaltungskosten nach unserer Meinung zu niedrig angesetzt sind“, sagt Philipp Rehberg, Teamleiter Immobilienfinanzierung beim Marktwächter Finanzen der Verbraucherzentrale Bremen.

Was können Verbraucherinnen und Verbraucher tun?
„Die Untersuchung verdeutlicht, dass es sich lohnen kann, die vom Anbieter geforderte Vorfälligkeitsentschädigung unabhängig überprüfen zu lassen“, sagt Dr. Annabel Oelmann, Vorständin der Verbraucherzentrale Bremen. Die Verbraucherzentrale Bremen bietet die schriftliche Berechnung und Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Neuer Berechnungsansatz „Methode Löw“
Nach Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in deutsches Recht im Jahr 2016 riefen das Bundesministerium für Finanzen und das Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz eine interdisziplinäre Arbeitsgruppe ins Leben. Dort wurde eine von Prof. Dr. Edgar Löw (Frankfurt School of Finance & Management) entwickelte Berechnungsmethode kontrovers diskutiert. Sie kommt ohne nicht überprüfbare Pauschalen aus und könnte für zukünftige Verträge Anwendung finden.
Das Marktwächter-Team berechnete 502 Verbraucherfälle nach der Methode Löw und stellte die Ergebnisse den Berechnungen nach der Aktiv-Passiv-Methode gegenüber: Durchschnittlich betrug die Entschädigung im Rahmen der Stichprobe sechs Prozent der Restschuld. Sie war
•    in neun von zehn Fällen
•    und im Durchschnitt um 33 Prozent
niedriger als die Entschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode.

„Anbieter und Gesetzgeber müssen die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fair und transparent gestalten. Dies ist derzeit häufig nicht gegeben“, kritisiert Oelmann. „Beratung und eine Überprüfung der von den Kreditinstituten berechneten Vorfälligkeitsentschädigung bekommen Verbraucherinnen und Verbraucher in der Verbraucherzentrale Bremen“, so Oelmann.
Zur Studie der Marktwächter geht es hier.
Zur Pressemitteilung der Marktwächter geht es hier.