Beenden Verbraucher ihre laufende Immobilienfinanzierung frühzeitig, müssen sie eine teils hohe Vorfälligkeitsentschädigung
an ihren Kreditgeber zahlen. Eine Untersuchung des Marktwächter-Teams der Verbraucherzentrale Bremen ergibt: Bei 98 Prozent der zwischen den Jahren 2011 und 2016 vorzeitig gekündigten Bausparkombinationsfinanzierungen ist die finanzielle Belastung für Verbraucher wesentlich höher als bei vergleichbaren Annuitätendarlehen, der üblichen Finanzierungsform mit gleichbleibenden monatlichen Raten. Auf das Untersuchungsergebnis hatte das aktuelle Niedrigzinsumfeld erheblichen Einfluss.
Wenn Verbraucher die Finanzierung ihrer eigenen vier Wände vorzeitig ablösen, sind sie oft nicht nur dazu verpflichtet, ihrem Kreditgeber die verbleibende Darlehensschuld zurückzuzahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen müssen sie eine zusätzliche Entschädigung an den Darlehensgeber leisten. Die heute vom Bremer Team des Marktwächter Finanzen veröffentlichte Sonderuntersuchung "Ende mit Schrecken Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobilienfinanzierungen" zeigt, dass diese Entschädigungskosten bei den 209 untersuchten Vorausdarlehen der Bausparkombinationsfinanzierungen im Mittel (Median) um 21 Prozent höher sind als bei vergleichbaren Annuitätendarlehen.
Finanzielle Belastung für Verbraucher
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine finanzielle Belastung, unabhängig davon, welche Finanzierung gewählt wird. Deren konkrete Höhe ist individuell verschieden und hängt von vielerlei Faktoren ab. Bei jeder zweiten untersuchten Bausparkombinationsfinanzierung (52 Prozent) beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Vorausdarlehens über 15 Prozent der zurückzuzahlenden Restschuld. Sie liegt im Median aller untersuchten Bausparkombinationsfinanzierungen bei 14.738 Euro und summiert sich in Einzelfällen auf über 50.000 Euro.
Fallende Zinsen erhöhen Kostenunterschiede
Das aktuelle Niedrigzinsumfeld hatte einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen. Die untersuchten Verträge wurden in einem Marktumfeld sinkender Zinsen gekündigt. Dadurch unterschreiten die für die Berechnung zugrunde gelegten Wiederanlagezinsen die vertraglich vereinbarten Darlehenszinsen in erheblichem Maße. Das führt zu hohen Vorfälligkeitsentschädigungen bei beiden Finanzierungsformen. Zusätzlich verteuert sich die Entschädigung bei den Vorausdarlehen der Bausparkombinationsfinanzierungen im Vergleich zu Annuitätendarlehen.
Außerdem beeinflussen die anfängliche Tilgung, der Zeitpunkt der Kündigung und die Höhe der Restschuld zum Zeitpunkt der Ablöse die Differenz der Vorfälligkeitsentschädigungen beider Finanzierungsformen. "Bei Annuitätendarlehen können Verbraucher die Vorfälligkeitsentschädigung verringern, indem sie einen möglichst hohen Tilgungssatz wählen und Sondertilgungen sowie die Möglichkeit der Tilgungssatzänderung vereinbaren", erklärt Dr. Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen. "Bei Vorausdarlehen von Bausparkombinationsfinanzierungen sind die
Einflussmöglichkeiten auf die Vorfälligkeitsentschädigung gering", sagt Philipp Rehberg, Teamleiter Marktwächter Finanzen bei der Verbraucherzentrale Bremen, "da keine laufende Tilgung erfolgt und Sondertilgungsmöglichkeiten die Ausnahme sind."
Gesetzgeber in der Handlungspflicht
Der vzbv mahnt in diesem Kontext den Gesetzgeber an, Verbraucher endlich vor unkontrolliert hohen und bis heute nicht eindeutig transparenten Kosten bei der Vorfälligkeitsentschädigung zu schützen, so wie das auch im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erwartet wird. Der Bericht zeigt einmal mehr, wie hart Verbraucher von diesen Zusatzkosten betroffen werden können, insbesondere wenn diese durch die Art der Kreditgestaltung besonders teuer werden können.
Methodik der Sonderuntersuchung: Grundlage der Sonderuntersuchung waren 209 Bausparkombinationsfinanzierungen mit einer Finanzierungsumme von mindestens 50.000 Euro, die Verbraucher aus dem gesamten Bundesgebiet zur Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung bei den Verbraucherzentralen eingereicht hatten. Die untersuchten Bausparkombinationsfinanzierungen wurden zwischen den Jahren 2003 und 2015 abgeschlossen und in der Phase des tilgungsfreien Vorausdarlehens zwischen den Jahren 2011 und 2016 außerordentlich gekündigt. Für jede Bausparkombinationsfinanzierung hat das Marktwächter-Team ein vergleichbares Annuitätendarlehen simuliert, die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und diese mit der Vorfälligkeitsentschädigung des Vorausdarlehens der Bausparkombinationsfinanzierung verglichen.
Über den Marktwächter Finanzen:
Der Marktwächter Finanzen ist ein Projekt, mit dem der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) und die Verbraucherzentralen den Finanzmarkt aus Perspektive der Verbraucher beobachten. Hierfür werden Beschwerden und Beratungen von Verbrauchern aus allen 16 deutschen Verbraucherzentralen über ein Frühwarnnetzwerk systematisch ausgewertet. Zudem werden empirische Untersuchungen durchgeführt. So können Schwachstellen und Fehlentwicklungen erkannt, Verbraucher frühzeitig gewarnt und Aufsichts- und Regulierungsbehörden bei ihrer Arbeit unterstützt werden. Insgesamt untersuchen fünf Schwerpunkt-Verbraucherzentralen den Finanzmarkt: Baden-Württemberg (Geldanlage und Altersvorsorge), Bremen (Immobilienfinanzierung), Hamburg (Versicherungen), Hessen (Grauer Kapitalmarkt) und Sachsen (Bankdienstleistungen und Konsumentenkredite). Der Marktwächter Finanzen wird durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) gefördert. www.marktwaechter.de/finanzen
