Sinkende Renditen bei Offenen Immobilienfonds

Nach dem Einbruch an den Aktienmärkten haben viele Anleger wieder eine sichere Form der Geldanlage gesucht. Profitieren konnten davon neben Bausparverträgen, Tagesgeldkonten und Geldmarktfonds insbesondere die Offenen Immobilienfonds. Ihnen flossen in diesem und im letzten Jahr Rekordsummen von jeweils annähernd 15 Mrd. Euro zu. Im November 2003 belief sich das gesamte Fondsvermögen der Offenen Immobilienfonds auf gut 86 Mrd. Euro und lag damit um gut 80 Prozent über dem Stand im November 2000.

Angelockt wurden die Anleger vor allem mit der Erwartung einer wertbeständigen Investition in gewerblich genutzte Gebäude und Grundstücke sowie der Aussicht auf eine außerordentlich stabile Ertragsentwicklung, die über lange Jahre hinweg stets um die fünf Prozent betrug. Diese Hoffnungen haben jetzt jedoch einen kräftigen Dämpfer bekommen. Wie „der Immobilenbrief“ in seiner jüngsten Ausgabe berichtet, bewegen sich die Wertsteigerungen der Fonds auf Jahresfrist überwiegend nur noch um die drei Prozent. Während der SEB Immoinvest (SEB Bank) mit 4,8 % noch ein gutes und der DekaImmobilenEuropa (Sparkassen) sowie der Haus-Invest (Commerzbank) mit 3,9 und 3,8 % noch ein halbwegs passables Ergebnis ausweisen, dümpeln der Grundbesitz-Invest (Deutsche Bank) und der Grundwert-Fonds (Dresdner Bank) nur noch bei 2,3 %. Für Neueinsteiger, die erst in jüngster Zeit auf den Immobilien-Zug aufgesprungen sind, ist dies besonders enttäuschend. Denn sie haben beim Erwerb der Fondsanteile fast immer einen Ausgabeaufschlag von 5 bis 5,25 % gezahlt und verzeichnen deshalb unter dem Strich sogar ein Minusgeschäft.

Für kritische Marktbeobachter kommt dieser Dämpfer allerdings nicht überraschend. Schon seit längerem mehren sich die Stimmen, die auf die wachsenden Risiken eines Investments in Offenen Immobilienfonds hinweisen. Warnend wurde insbesondere darauf hingewiesen, dass ausgerechnet in einer Zeit sinkender Mieten und wachsender Leerstände Rekordsummen in den Immobilienmarkt gepumpt wurden und dort einen hohen Anlagedruck entfalten. Inzwischen weichen die Fonds zwar zunehmend ins Ausland aus, um dort noch rentable Anlageobjekte zu finden. Marktkenner sehen darin aber eher die zusätzliche Gefahr, dass übereilt und ohne hinreichende Kenntnisse des Marktumfeldes investiert und im Ergebnis zu hohe Preise gezahlt werden. Eine grundlegende Sorge ist deshalb, dass die nach wie vor als positiv ausgewiesene Wertentwicklung des Fonds-Vermögens auf zu optimistischen Annahmen beruht und zunehmend nur auf dem Papier besteht. Die andere Befürchtung ist, dass viele Anleger ihr Geld nur in Immobilienfonds parken und die zugeflossen Rekordsummen irgendwann genauso schnell wieder abgezogen werden könnten – was gerade bei den langfristig ausgerichteten Immobilieninvestitionen für neue Marktverwerfungen sorgen würde.

„Gibt es kein zuviel?“ – haben deshalb namhafte Marktbeobachter schon vor geraumer Zeit gefragt, aber keine Resonanz gefunden. Der Hauptgrund: Hinter den meisten Fonds stehen als Eigentümer Banken und Sparkassen und sie haben kräftig an dem Run auf die Immobilienfonds verdient. Sie erhalten für den Vertrieb den Ausgabeaufschlag von zumeist fünf Prozent, was ihnen allein in den letzten zwei Jahren annähernd 1,5 Mrd. Euro an Provisionen beschert haben dürfte. Angesichts der generellen Ertragsprobleme und dem Einbruch im Aktiengeschäft war dies ein warmer Regen, von dem kaum ein Anbieter genug bekommen konnte. „Wenn Hähnchen nicht mehr gehen, verkaufen wir halt Enten“, hat ein bekannter Spitzenbanker seine Devise einmal auf den Punkt gebracht. Ob die Enten auch das Richtige für den Abnehmer sind, interessiert dabei leider weniger.