Mit der Zinswaage zur richtigen Zinsbindung

Wie lange soll der Zinssatz festgeschrieben werden? Vor dieser Frage stehen alle, die ein Hypothekendarlehen aufnehmen oder verlängern. Eine allgemeingültige Antwort gibt es darauf nicht; denn niemand weiß, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln. Es gibt allerdings Kriterien, an denen man sich orientieren kann.

Zurzeit bewegen sich die Zinsen auf einem äußerst niedrigen Niveau. Grundsätzlich empfiehlt es sich daher, den Zinssatz längerfristig festzuschreiben. Was aber ist die richtige Wahl? 10 Jahre, 15 Jahre oder noch länger?

Wer lediglich 10 Jahre wählt, geht das Risiko ein, dass just in 10 Jahren das Zinsniveau deutlich schlechter ist. Bei den längeren Zinsbindungen stellt sich dieses Risiko nicht in der gleichen Weise. Denn nach Ablauf von 10 Jahren nach der vollen Auszahlung kann der Kreditnehmer das Darlehen jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Statt bis zum Zinsbindungsende in 15 oder 20 Jahren zu warten, kann er daher schon früher kündigen und eine zinsgünstige Zeit zur vorgezogenen Anschlussfinanzierung nutzen.

Weiterhin ist zu beachten, dass innerhalb von 10 Jahren zumeist nur ein kleiner Teil des Darlehens getilgt wird. Wer jetzt eine 10jährige Zinsfestschreibung mit einem Zinssatz von 3,8 Prozent und eine anfängliche Tilgung von einem Prozent wählt, zahlt bei einem Darlehen über 100.000 Euro monatlich 400 Euro. Das sind in 10 Jahren 48.000 Euro, von denen aber der größte Teil auf die Zinsen entfällt. Vom Kredit abgezahlt werden lediglich etwas mehr als 12.000 Euro. Es besteht daher kaum ein Puffer, um eine Zinssteigerung abzumildern. Liegt der Anschlusszins bei sieben Prozent, wird der Kreditnehmer daher eine neue Rate von 667 Euro zahlen müssen – dass wäre ein Erhöhung um zwei Drittel! Das erste und wichtigste Entscheidungskriterium ist daher, ob ein größerer Belastungsanstieg in der Zukunft verkraftbar ist? Wenn nicht, spricht dies klar dafür, eine längere Zinsbindung als 10 Jahre zu wählen.

Je länger die Zinsbindung, je höher ist allerdings auch der Zinssatz. Wer über finanzielle Spielräume verfügt, wird sich deshalb immer auch fragen: Lohnt sich die längere Zinsbindung mit dem höheren Zinssatz letzten Endes? Diese Frage lässt sich im Voraus nicht beantworten, weil niemand das Zinsniveau in 10 Jahren kennt. Beantworten lässt sich nur die Frage: Wie hoch müsste das Zinsniveau in 10 Jahren sein, damit sich die 15jährige (oder noch längere) Zinsbindung unter dem Strich rechnet? Liegt der Zinssatz für eine 15jährige Zinsbindung einen Viertelprozentpunkt höher bei 4,05 Prozent und wählt der Darlehensnehmer eine anfängliche Tilgung von einem Prozent, so verbleibt von einem Kredit über 100.000 Euro nach 15 Jahren eine Restschuld von 79.400 Euro. Wählt der Kreditnehmer stattdessen die 10jährige Festschreibung mit 3,8 Prozent und nutzt er den niedrigeren Zins für eine 0,25 Prozent höhere Tilgung, dann beträgt die Restschuld nach 10 Jahren 84.400 Euro. Bei weiterhin gleicher Rate darf der Anschlusszins dann maximal 4,82 Prozent betragen; sonst verbleibt nach 15 Jahren eine höhere Restschuld als bei der 15jährigen Zinsbindung. Bei einem so niedrigen „Kritischen Zins“ ist es sicherlich ratsam, von vorneherein die längere Bindung zu wählen.

Wäre die 15jährige Zinsbindung einen halben Prozentpunkt teurer und würde der Kreditnehmer in den ersten 10 Jahren eine Sondertilgung von jeweils 3.000 Euro leisten, so läge der „Kritische Zins“ demgegenüber bei 7,5 Prozent. In einem solchen Fall bedürfte es schon einer ziemlichen Portion Pessimismus, um die 15jährige Bindung zu wählen.

Die beiden Beispiele verdeutlichen: Die Zinswaage kann zwar nicht klären, welche Zinsbindung letzten Endes zu den niedrigsten Kosten führt. Sie gibt dem Darlehensnehmer aber einen Hinweis darauf, wie schnell ein anfänglich günstigerer Zinssatz für eine kürzere Zinsbindung durch einen späteren Zinsanstieg zunichte gemacht werden kann. Er muss dann selbst einschätzen, ob er einen solchen Anstieg für wahrscheinlich hält oder nicht.

Nachtrag: Was zeigt die Zinswaage derzeit (7.9.2005) für die Frage 15 oder 20 Jahre Zinsbindung? In der absoluten Spitze ist eine 15jährige Zinsbindung zurzeit mit 3,53 % nominal und 3,60 effektiv zu bekommen. Der selbe Anbieter bietet die 20jährige Zinsbindung mit 3,76 % nominal und 3,81 % effektiv an.

Bei einer anfänglichen Tilgung von 1 % liegt der Kritische Zins nach 15 Jahren bei 4,98 %:

bei einer anfänglichen Tilgung von 2 % liegt der Kritische Zins nach 15 Jahren bei 5,42 %

bei einer anfänglichen Tilgung von 3 % liegt der Kritische Zins nach 15 Jahren bei 6,70 %

Empfehlenswert ist eine 20jährige Zinsfestschreibung demnach derzeit nur bei einer anfänglichen Tilgung von 1 bis 2 Prozent.