Westdeutsche Immobilienbank: Schadensersatz auch ohne Schaden?

Wer ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibung zurückzahlt, sieht sich regelmäßig mit einer Schadensersatzforderung der Bank konfrontiert: einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung. Ob diese richtig berechnet ist, kann kein normaler Darlehensnehmer überprüfen. Wie die Überprüfungen durch die Verbraucherzentrale zeigen, wird oftmals noch immer mehr verlangt, als nach der Rechtsprechung erlaubt ist. Auf dem Hintergrund des Zinsanstiegs in den beiden letzten Jahren laufen Darlehensnehmer sogar Gefahr, dass die Bank Schadensersatz kassieren will, obwohl sie gar keinen Schaden erlitten hat, sondern im Gegenteil einen Vorfälligkeitsnutzen erzielen kann.

Ausgangspunkt solcher Versuche ist der Umstand, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf zwei verschiedenen Wegen berechnet werden kann. Bei dem ersten und am häufigsten benutzten Weg wird gefragt: Welchen Geldbetrag muss die Bank in Hypothekenpfandbriefen anlegen, um exakt das durch die vorzeitige Kreditrückzahlung ausgefallene Geschäft zu ersetzen. Die Differenz zwischen diesem Geldbetrag und dem vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag beziffert den Bruttoschaden der Bank. Dieser ist noch um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten zu mindern und ergibt dann die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei dieser Berechnungsweise gibt es einige Faktoren, die zu einer überhöhten Forderung führen können. Normaler Weise ist sie aber immun dagegen, dass ein Schadensersatz gefordert wird, obwohl tatsächlich gar kein Schaden für die Bank entsteht.

Anders ist dies bei der zweiten Methode. Bei ihr wird unterstellt, dass die Bank ein vorzeitig zurückgezahltes Darlehen ersatzweise wieder als ein Hypothekendarlehen ausgelegt. Der Schaden, den die Bank dabei erleidet, setzt sich dann aus zwei Komponenten zusammen. Zum einen erleidet sie einen so genannten „Zinsverschlechterungschaden“, wenn der Zinssatz des neuen Darlehens niedriger ist als bei dem vorzeitig abgelösten Darlehen. Zum anderen darf sie zusätzlich einen Schadensersatz für den Gewinn verlangen, den sie bei Fortsetzung des alten Vertrages noch erzielt hätte. Im einschlägigen Fachchinesisch wird dieser Forderungsteil als „Zinsmargenschaden“ bezeichnet. Dieser Zinsmargenschaden wird in der Regel mit 0,5 Prozentpunkten pro Jahr angesetzt und ist in dieser Höhe normaler Weise auch nicht strittig.

Zum Vehikel für unberechtigte Forderung wird der Zinsmargenschaden jedoch dann, wenn die Bank behauptet, diesen auf jeden Fall geltend machen zu können – also auch dann, wenn die Zinsen seit dem Abschluss des Darlehensvertrages gestiegen sind und die Bank den vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrag zu einem höheren Zinssatz neu anlegen kann.

Die Verbraucherzentrale hat diese Masche jüngst bei der Westdeutschen Immobilienbank festgestellt, einer der führenden Banken im direkt vermittelten Baufinanzierungsgeschäft. In dem konkreten Fall war das Darlehen im Dezember 2005 mit einem Zinssatz von 4,38 Prozent aufgenommen worden. Bei der vorzeitigen Rückzahlung am 30.06.2007 machte die Bank einen Zinsmargenschaden von 1.245 Euro geltend, obwohl die Zinsen für neu herausgereichte Darlehen zu diesem Zeitpunkt bei annähernd 5 % lagen. Die Überprüfungsberechnung der Verbraucherzentrale zeigte, dass die Bank tatsächlich nicht nur keinen Schaden, sondern sogar einen Vorteil von 1.475 Euro aus der vorzeitigen Kreditablösung erzielen konnte.

Die Bank verstößt mit solchen Forderungen eindeutig gegen die geltende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dieser hat bereits mit Urteil vom 2.3.1999 – Aktenzeichen XI ZR 81/89 – festgestellt, dass eine Bank keinen isolierten Zinsmargenschaden geltend machen kann, sondern sich einen Zinsanstieg anrechnen lassen muss. Einen weiteren Versuch, ein anderes Urteil zu erlangen, hat der BGH mit Beschluss vom 5.12.2000 dann erst gar nicht zur Verhandlung angenommen. Die Verbraucherzentrale wird den Fall der Westimmo deshalb der Finanzdienstleistungsaufsicht melden.

Bremen, 28. August 2007