Anschlussfinanzierung: Vorsicht bei vorfinanzierten Bausparverträgen

Viele Eigenheimfinanzierer haben sich vor Jahren dazu überreden lassen, kein normales Hypothekendarlehen mit laufender Tilgung abzuschließen. Stattdessen bezahlen sie für ihr Darlehen zunächst nur die Zinsen und sparen nebenher einen Bausparvertrag an. Mit diesem Bausparvertrag soll dann das Vorausdarlehen ganz oder teilweise abgelöst werden. Wer ein solches Bauspardarlehen bei der Anschlussfinanzierung in Anspruch nimmt, läuft derzeit aber Gefahr, zum zweiten Mal das Falsche zu tun.

Bausparverträge, die vor acht oder zehn Jahren abgeschlossen wurden, beinhalten zumeist noch einen effektiven Jahreszins für das Bauspardarlehen von fünf Prozent und mehr. Das aber bedeutet: Sie sind deutlich teurer als ein normales Hypothekendarlehen. Diese sind derzeit bei Banken und Sparkassen im Raum Bremen bei Zinsfestschreibungen für 10 Jahre zu knapp über vier Prozent effektiv erhältlich. Überregionale Direktbanken oder Vermittler bieten sogar Konditionen deutlich unter vier Prozent.

Für Finanzierungen mit vorfinanzierten Bausparverträgen ist das in den meisten Fällen ein Desaster. Sie wurden nämlich vor Jahren insbesondere mit dem Argument verkauft, dass sich der Darlehensnehmer mit dem Bausparvertrag für die spätere Anschlussfinanzierung einen konkurrenzlos günstigen Zinssatz sichern würde. Dieses Versprechen hat sich aufgrund des derzeit äußerst niedrigen allgemeinen Zinsniveaus nicht erfüllt. Wer eine solche Finanzierungskombination gewählt hat, bleibt deshalb auf den zusätzlichen Kosten sitzen, die der Umweg über den Bausparvertrag produziert. Wenn beispielsweise im März 1996 ein Darlehen über 75.000 Euro aufgenommen und gleichzeitig ein Bausparvertrag in gleicher Höhe abgeschlossen wurde, so sieht die Rechnung nach zehn Jahren wie folgt aus: Bei einer Abschlussgebühr von einem Prozent, einer monatlichen Sparrate von 230 Euro und einer Guthaben Verzinsung von 2,5 Prozent beläuft sich das Guthaben im Bausparvertrag auf 30.300 Euro. Von der ursprünglichen Kreditschuld von 75.000 Euro sind somit 44.700 Euro verblieben. Wären die 230 Euro bei einem Annuitätendarlehen mit gleich hohem Zinssatz zur direkten Tilgung verwandt worden, so würde sich dort die Restschuld – bei einem angenommenen Zinssatz von sieben Prozent – lediglich auf 35.200 Euro belaufen. Der Umweg über den Bausparvertrag hätte in diesem Fall also Mehrkosten von 9.500 Euro verursacht.

Den meisten Bankkunden, denen eine solche Finanzierung verkauft wurde, sind diese Mehrkosten jedoch nicht bewusst. Sie laufen deshalb Gefahr, bei der Anschlussfinanzierung noch ein zweites Mal über Gebühr zur Kasse gebeten zu werden. Denn es keineswegs selbstverständlich, dass die Bank oder die Bausparkasse ihnen mitteilt, dass sich die Anspruchnahme des Bauspardarlehens derzeit nicht lohnt, sondern im Vergleich zu einem normalen Hypothekendarlehen ein Verlustgeschäft ist. In der Regel erhält der Kunde vielmehr nur die „erfreuliche Mitteilung“, dass der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen kann. Im obigen Beispiel eines klassischen Standardbausparvertrages würde der vertrauensselige Kunde seine Finanzierung dann mit einer Darlehensgebühr von zwei Prozent, einem Zinssatz von 4,5 Prozent und einer monatlichen Rate von 450 Euro fortsetzen. Nach 10 Jahren und sieben Monaten wäre das Bauspardarlehen vollständig getilgt. Unter dem Strich wiederum ein schlechtes Geschäft: denn mit einem normalen Hypothekendarlehen mit einem Zinssatz von vier Prozent wäre der Kredit bei gleicher Rate schon nach zehn Jahren und einem Monat getilgt. Wer von Anfang an auf ein Darlehen mit direkter Tilgung gesetzt hätte, würde übrigens bei gleicher monatlicher Belastung schon in sieben Jahren und sechs Monaten schuldenfrei sein.

Ob die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens lohnt oder nicht, muss allerdings in jedem Einzelfall geprüft werden. Wer dies selbst nicht beurteilen kann, sollte sich – persönlich oder auch auf schriftlichem Wege – bei der Verbraucherzentrale beraten lassen. Informationen dazu unter 0421 160777 oder baufinanzierung@vz-hb.de