Ersparte Verwaltungskosten

Durch die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens entfallen für das Kreditinstitut die laufenden Verwaltungskosten, die mit dem Darlehen verbunden sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind diese Ersparnisse bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd anzurechnen. Strittig ist dabei nach wie vor, in welcher Höhe diese anzusetzen sind.

In seinem Urteil vom 7.11.2000 (Az. XI ZR 27-00) hat sich der Bundesgerichtshof zu dieser Frage wie folgt geäußert:

Der Verwaltungsaufwand gleichartiger Darlehen ist im wesentlichen von der Höhe der konkreten Darlehenssummen unabhängig. Deswegen besteht zwischen den Verwaltungskosten, die bei Durchführung eines Darlehensvertrages entstehen, und der Höhe der Darlehenssumme keine proportionale Beziehung. Die ersparten Verwaltungsaufwendungen sind nicht als prozentuale Abschläge, sondern als absolute, von der Darlehenssumme unabhängige Beträge anzusetzen (OLG Köln WM 1999, 1661; OLG Schleswig WM 1998, 861, 863). Dabei ist zu berücksichtigen, daß ein Darlehensvertrag hauptsächlich zu Beginn Verwaltungsaufwand erfordert, während die weitere, meist EDV-mäßige Durchführung in aller Regel keinen erheblichen Verwaltungsaufwand mit sich bringt.

Dieser Passus hat dazu geführt, dass die Ansätze für die ersparten Verwaltungskosten von den Kreditinstituten drastisch gekürzt wurden. Während vor diesem Urteil – entsprechend einer Schätzung des Oberlandesgerichts Schleswig – oftmals 0,14 Prozent der Darlehenssumme als jährliche Kostenersparnis eingeräumt wurde, räumen die meisten Banken und Sparkassen nur noch weniger als 50 Euro pro Jahr an ersparten Kosten ein. Vereinzelt werden sogar weniger als 10 Euro zugestanden. Vielfach lässt sich deshalb die kuriose Situation beobachten, dass selbst eine zehn Jahre lange Verwaltung eines Hypothekenkredites angeblich weniger Kosten verursacht als die einmalige Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Denn für diese einmalige Berechnung wird häufig mehr verlangt, als an Verwaltungskostenersparnis eingeräumt wird.

Grundsätzlich ist dem BGH sicherlich zuzugestehen, dass die Verwaltungskosten eher unabhängig von der Höhe des Kredites sind. Dies ist aber zumindest insofern einzuschränken, als bei Krediten in Millionenhöhe besondere Überwachungspflichten der Kreditinstitute bestehen, die notwendiger Weise einen höheren Aufwand verursachen. Zudem setzt sich zwar bei der Auslagerung der Hypothekenkreditverwaltung an spezialisierte Firmen eine stückzahlmäßige Bezahlung durch. Wie einer der europaweit größten Anbieter für Hypothekenservicing aber in seinem Werbematerial betont, ist dies jedoch eine Novität. Es ist deshalb die Frage, ob die Verwaltungskosten von den Banken tatsächlich stückweise oder nicht doch volumenabhängig kalkuliert werden.

Abgesehen davon kann dem BGH aber nicht in der Einschätzung gefolgt werden, dass die reine Verwaltung eines Hypothekenkredites – also nach Abschluss des Vertrages und der Eintragung der pfandrechtlichen Sicherung des Kredites – „keinen erheblichen“ Aufwand mehr verursache, weil sie zumeist EDV-mäßig durchgeführt werde. Gegen diese Annahme sprechen vor allem folgende Punkte:

1. Der BGH hatte offenbar nur die störungsfrei laufenden Kredite vor Augen. Annähernd 100.000 Zwangsversteigerungen im Jahr zeigen jedoch, dass auch Hypothekendarlehen mit massiven Leistungsstörungen belastet sind. Die tatsächliche Problemdimension ist noch viel größer, da oftmals zwischen Bank und Darlehensnehmer noch Lösungen gesucht und gefunden werden, um die Kreditbeziehung fortführen zu können. Hinzu kommen Anfragen zu den Krediten nach möglichen Leistungsaussetzungen, Umschuldungen oder dergleichen. All dies verursacht natürlich nicht unerhebliche Kosten, die eine Bank mit einkalkulieren muss.

2. Auch bei problemlos laufenden Darlehen reduziert sich der Verwaltungsaufwand nicht auf die Verbuchung und Wiederanlage eingehender Kreditraten und die Erstellung eines jährlichen Kontoauszuges. Zum einen sind die Kreditinstitute gehalten und bemüht, die Bonität ihrer Kunden zu überwachen und bestehen deshalb in ihren Allgemeinen Kreditbedingungen regelmäßig darauf, dass sie jederzeit eine Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers verlangen können. Zum andern müssen die Geldinstitute auch kontinuierlich den Wert der in ihrem Hypothekenportfolio befindlichen Immobilien überwachen. Denn der Wert einer Immobilie verändert sich während der Laufzeit des Darlehens oder der Hypothek nicht immer zum Positiven. Die Jahre der Immobilie als sichere Wertsteigerungsanlage sind langsam aber sicher vorbei und je nach Ort der Immobilie sind inzwischen schon starke Wertverluste zu verzeichnen. Damit sind Risiken verbunden, die die Kreditinstitute berücksichtigen müssen und die natürlich Verwaltungsaufwand bedeuten.

3. Weiterhin zeigt alle Erfahrung, dass Verwaltungskosten zwar durch den Einsatz der EDV rationalisiert werden können, dass damit gleichzeitig aber auch die durch die EDV verursachten Kosten rapide steigen. Gerade das Vorhalten einer teuren IT-Infrastruktur gilt mittlerweile als einer der großen Kostenblöcke im Bankensektor, über den vielfach geklagt wird. Dieser Kostenfaktor kann bei der Berücksichtigung von ersparten Kosten nicht einfach marginalisiert und außen vor gelassen werden. Es wird zwar vorgebracht, dass die IT-Kosten weitgehend fix seien und deshalb keine nennenswerten Ersparnisse durch die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens erzielt werden könnten. Dieser Einwand verkennt aber folgendes: Nach Branchenangaben ist mittlerweile die Verwaltung von rund 600.000 Hypothekendarlehen auf spezielle Anbieter ausgelagert und dort erfolgt überwiegend eine stückzahlabhängige Bezahlung. Folglich fallen die Kostenersparnisse dort pro Darlehen an und sind klar bezifferbar. Aber auch dort, wo die Hypothekendarlehen von den Kreditinstituten selbst verwaltet werden, ist davon auszugehen, dass die Institute bei ihrer Konditionengestaltung pro Darlehen eine bestimmten Deckungsbeitrag für die EDV-Kosten einkalkuliert haben. Dieser kalkulierte Betrag ist bei der Kostenersparnis mit zu berücksichtigen. Selbst wenn die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens keine entsprechende Einsparung verursachen würde, kann anderseits vom Darlehensnehmer schlechterdings verlangt werden, dass er insgeheim bis zum planmäßigen Zinsbindungsende noch einen Deckungsbeitrag für die EDV seines früheren Darlehensgebers leistet.

4. Darüber hinaus signalisiert auch das Auftreten von Firmen, die sich auf die Verwaltung von Hypothekendarlehen spezialisiert haben, dass dieser Aufwand gerade nicht unerheblich ist. Ein führender Anbieter für Hypothekenservicing in Europa, der insbesondere in seinem Heimatland Niederlande Marktführer ist, geht dabei davon aus, dass er die Verwaltung von Hypothekendarlehen bis zu 40 Prozent kostengünstiger anbieten kann und zwar insbesondere im Vergleich zu kleineren und mittleren Anbietern, die nicht in gleichem Maße von den „economies of scale“ bei hohen Stückzahlen von Krediten profitieren können. Diese Angaben lassen sich zwar derzeit nicht nachprüfen. Es ist aber kaum davon auszugehen, dass ein Unternehmen gewinnträchtig wirtschaften kann, wenn es pro Darlehen in so geringem Umfang bezahlt würde, wie die meisten Kreditinstitute derzeit ihre Kosten angeben.

5. Schließlich ist bei der Beurteilung der eingeräumten Kostenersparnissen auch zu berücksichtigen, dass die Kreditinstitute bislang oftmals selbst keine hinreichenden Informationen über ihre Kosten bei der Verwaltung eines Hypothekenportfolios haben und diese meistens unterschätzen. So weist auch das Beratungsunternehmen Mercer, Oliver, Wyman in einer in 2003 erstellten Studie über den europäischen Hypothekenmarkt darauf hin, dass „das Verständnis der Verleiher von Hypothekendarlehen für die Kosten ihrer Aktivitäten oftmals begrenzt ist. Viele Verleiher sind deshalb nicht in der Lage, die Kosten zu erfassen, weil ihre Managementinformationssysteme keine hinreichend detaillierte Informationen liefern.“ Anzumerken ist dabei, dass Mercer, Oliver, Wyman überwiegend nur die großen führenden Banken untersucht haben und das Problem unzulänglicher Kostenerfassungssysteme bei kleineren Banken noch größer sein dürfte.

Da die Unternehmen offenbar ihre Kosten selbst nicht genau kennen und obendrein aus Konkurrenzgründen hierzu auch kaum Informationen vorliegen, besteht natürlich auch für die Verbraucherzentralen das Problem, die Kosten einigermaßen realistisch einzuschätzen. Das bereits genannte Unternehmen Stater verweist jedoch darauf, dass von den Banken bei Befragungen eine Zahl von 1.000 Darlehen genannt werden, die pro Jahr von einem Mitarbeiter betreut werden. Setzt man pro Mitarbeiter Personalkosten von 50.000 Euro an und rechnet 20 Prozent an Gemeinkosten hinzu, was bei der IT-Infrastruktur nicht zu hoch gegriffen sein dürfte, dann ergeben sich pro Darlehen und Jahr die von uns veranschlagten Verwaltungskosten von 60 Euro.