Überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen bei verkauften Krediten?

Die öffentliche Diskussion um den Verkauf von Krediten dreht sich überwiegend um intakte Darlehen. Betroffen sind aber hauptsächlich Not leidende Kredite oder Kredite, die von der Bank bereits gekündigt wurden. In diesen Fällen droht den Betroffenen doppeltes Ungemach: Zum einen droht die zwangsweise Verwertung der Immobilie, womöglich sogar weit unter ihrem Wert. Zum anderen fordern die Investoren nach Abzug des Verwertungserlöses den vollen Restbetrag der Forderung, die sie von der Bank erworben haben. Diese Forderung ist aber möglicher Weise unzulässig überhöht.

Wenn Banken einen Kredit kündigen, stellen sie den Darlehensnehmern – für die vorzeitige Beendigung des Vertrages – regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Da die Darlehensnehmer den Kredit nicht umgehend zurückzahlen können, geraten sie rechtlich gesehen in Verzug. Dies hat zur Folge, dass die Bank bis zur tatsächlichen Ablösung des Kredites so genannte Verzugszinsen berechnet. Schon hier kann es dazu kommen, dass die Bank zu viel verlangt. Denn bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen darf die Bank nicht sie sonst zulässigen Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem gesetzlichen Basiszins kassieren. Erlaubt sind nur 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszins. Nach den Beobachtungen der Verbraucherzentrale wird das nicht immer beachtet.

Hinzu tritt oft aber noch ein zweiter und zumeist noch schwerwiegender Fehler: es werden nämlich auch auf die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung Verzugszinsen berechnet. Das ist aber nicht zulässig, da die Vorfälligkeitsentschädigung erst für den Tag berechnet werden kann, an dem der Darlehensbetrag tatsächlich zurückgezahlt wird. Dies aber kann dazu führen, dass die zulässige Vorfälligkeitsentschädigung viel niedriger ausfällt, als von der Bank bei der Kündigung berechnet. Unter Umständen kann sogar überhaupt kein Schadensersatz gefordert werden.

Um dies an einem Beispiel zu demonstrieren: Ein Bankkunde hat am 1. Juli 1997 ein Darlehen über umgerechnet 200.000 Euro aufgenommen – mit einem Zinssatz von 6,75 Prozent, festgeschrieben auf 10 Jahre, und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent. Nach Zahlungsproblemen kündigt die Bank zum 30. Juni 2005 den Kredit und stellt obendrein eine Vorfälligkeitsentschädigung von 21.390 Euro in Rechnung. Bei einer sofortigen Rückzahlung des Kredites wäre das nicht zu beanstanden gewesen. Angenommen, die Kreditrückzahlung des Kredites erfolgt wegen der sich hinziehenden Verwertung der Immobilie aber erst zum 30.06.2006. Wegen der kürzeren Restzinsbindung und gestiegener Zinsen hätte dann nur eine Vorfälligkeitsentschädigung von 13.380 Euro verlangt werden können. Weiterhin angenommen, der gekündigte Kredit würde erst im Juli 2007 abgelöst: die vertragliche Zinsbindung wäre dann abgelaufen und es gäbe gar keine Grundlage mehr für eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nach den Beobachtungen der Verbraucherzentrale Bremen wird dieses Abstellen auf den tatsächlichen Rückzahlungstag häufig von den Banken nicht beachtet. Und es liegt jetzt auch ein Hinweis vor, dass dies bei den verkauften Krediten nicht berücksichtigt wird. Konkret wurde der Verbraucherzentrale ein Fall zur Kenntnis gegeben, in dem die Eurohypo, eine der größten Kreditverkäuferinnen, ein Darlehen mitsamt der Vorfälligkeitsentschädigung veräußert hat. Zwei Jahre später gelang es dem Kreditnehmer, die Investoren auszuzahlen. Diese verlangten dabei die ursprüngliche Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Neuberechnung ergab jedoch, dass der Schaden aufgrund gestiegener Zinsen um über 20.000 Euro gesunken war.

Die Verbraucherzentrale vermutet, dass dies kein Einzelfall ist. Betroffene, deren Darlehen an einen Investor veräußert wurden, sollten deshalb prüfen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung mitverkauft wurde – und diese dann nachrechnen lassen. Die Verbraucherzentrale Bremen würde dabei gleich mitprüfen, ob möglicher Weise auch ein überhöhter Verzugszins berechnet wurde.

Im Übrigen stellt sich auch die Frage, ob Investoren bei gekauften Krediten überhaupt in der sonst üblichen Weise eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können. Die gängige Sichtweise, wonach Banken ein Schadensersatz zusteht, wenn sie vorzeitig zurückgezahlte Darlehen nur zu einem niedrigeren Zinssatz wieder anlegen können, passt ganz offensichtlich nicht auf Investoren. Denn ihr Metier ist nicht das Kreditgeschäft, sondern die Verwertung von Kreditsicherheiten – und dabei erleiden sie in der Regel keinen Schaden, sondern erzielen das Gegenteil.