Sondertilgungsmöglichkeiten müssen berücksichtigt werden

Bei der vorzeitigen Rückzahlung eines Hypothekendarlehens kann die Bank nur für die vertraglich gesicherten Zinserwartungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei der Schadensberechnung ist deshalb zu unterstellen, dass etwaige Sondertilgungsrechte in der Zukunft auch ausgeübt worden – und zwar zum frühestmöglichen Zeitpunkt und im maximal erlaubten Umfang. – In der Praxis der Banken ist dies jedoch noch keineswegs selbstverständlich.

Ob die Sondertilgungsrechte berücksichtigt werden oder nicht, hat auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel einen erheblichen Einfluss. Dies zeigt das Beispiel eines im Dezember 2003 aufgenommenen Darlehens über 250.000 Euro, das Ende August 2005 nach dem Verkauf der Immobilie vorzeitig zurückgezahlt wurde. Der Zinssatz des Darlehens lag bei 5,26 Prozent und war bis zum 31.12.2013 festgeschrieben. Neben der anfänglichen Tilgung von einem Prozent besaßen die Darlehensnehmer das vertraglich eingeräumte Recht, eine jährliche Sondertilgung von 10 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme zu leisten.

Ohne diese Sondertilgungsrechte hätte die Bank bei der vorzeitigen Darlehensablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 34.500 Euro verlangen können. Unter Anrechnung der Sondertilgungsmöglichkeiten reduziert sich der Schaden der Bank demgegenüber auf 15.800 Euro – also auf weniger als die Hälfte. Aufgrund der relativ hohen Sondertilgungen ist dies sicherlich ein besonders markantes Beispiel. Auch bei geringeren Beträgen geht es allerdings sehr schnell um Unterschiede von mehreren Tausend Euro.

Es wundert daher nicht, dass manche Kreditinstitute die Sondertilgungen in ihren Schadensberechnungen zunächst vergessen und erst nach Anmahnung berücksichtigen. Einige Banken weigern sich sogar, die zusätzlichen Tilgungsrechte zu berücksichtigen, oder sie sind lediglich bereit, eine einmalige Sonderzahlung für das Jahr der vorzeitigen Rückzahlung anzusetzen. In der Regel berufen sich solche Institute dann auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 25. Mai 2000 (Az: 16 U 182/99). Dieses hatte eine entsprechende Klage gegen die Frankfurter Sparkasse mit der Begründung zurückgewiesen, dass der Kunde nicht hinreichend belegt habe, dass er die zukünftigen Sondertilgungsrechte auch hätte leisten können.

Dem Urteil der Frankfurter Richter mangelt es jedoch nicht nur an einer juristisch nachvollziehbaren Herleitung und Erläuterung. Es steht vielmehr auch im Widerspruch zu der ganz vorherrschenden juristischen Meinung. Diese geht davon aus, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nur deshalb verlangt werden kann, weil die Bank für die Zeit, in der der Kunde seinen Kredit nicht ordentlich kündigen kann, eine rechtlich geschützte Zinserwartung besitzt. Sofern die Bank vertraglich Sondertilgungsmöglichkeiten einräumt, besitzt sie für die Zinsen, die ihr dadurch entgehen können, eine solche rechtlich geschützte Erwartung nicht mehr. Sie kann für diese Darlehensteile folglich auch keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob der Kunde die Sonderzahlungsmöglichkeiten auch nutzen könnte, ist ohne Belang.

Von den meisten Kreditinstituten und insbesondere den größeren Banken mit eigener Rechtsabteilung wird diese Auffassung inzwischen auch geteilt. Wenn andere Banken sich weigern, sollten sich die Betroffenen deshalb nicht abwimmeln lassen, sondern einen einschlägig versierten Anwalt mit ihrer Interessenvertretung beauftragen.