Verspekuliert mit Forward-Darlehen – Was tun?

Seit einigen Jahren bieten Banken in der Immobilienfinanzierung so genannte Forward-Darlehen an. Mit diesen Darlehen können Darlehensnehmer schon bis zu drei Jahre im Voraus die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung vereinbaren. Das ist eine interessante Möglichkeit, wenn die Zinsen auf einem relativ niedrigen Niveau sind und der Darlehensnehmer in der Zukunft wieder ansteigende Zinsen befürchtet. Mit einem Forward-Darlehen kann er sich – mit einem geringen Aufschlag – dann das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern.

Diese Möglichkeit der Zinssicherung besitzt jedoch auch eine Kehrseite: Es kann natürlich sein, dass die Zinsen – anders als erwartet - in der Zukunft steigen, sondern im Gegenteil sogar sinken. Dann hat sich der Darlehensnehmer in gewisser Weise verspekuliert. Er kann nämlich nicht einfach auf die Inanspruchnahme des Forward-Darlehens verzichten und eine andere Anschlussfinanzierung mit niedrigerem Zinssatz wählen. Er ist vielmehr vertraglich zur Abnahme des Kredites verpflichtet. Die Bank kann ihn zwar nicht zur tatsächlichen Inanspruchnahme zwingen. Im Falle der Weigerung kann sie aber eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung verlangen – und die kann teuer werden.

Die Betroffenen stehen deshalb regelmäßig vor der Frage: Was ist besser – die Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen und ein anderes Darlehen mit niedrigerem Zinssatz aufzunehmen oder das vergleichsweise teure Forward-Darlehen abzunehmen?

Eine generelle Antwort gibt es auf diese Frage nicht. Sie ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen.

Zunächst ist zu klären, ob die Bank bereit ist, im Falle der Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung ein anderes Darlehen mit den aktuellen Konditionen zu vergeben. Das sollte kein Problem sein, auch wenn die Darlehenshöhe etwas höher wird, weil die Nichtabnahmeentschädigung in der Regel nicht aus vorhandenem Guthaben gezahlt, sondern mitfinanziert werden muss.

Parallel sollte geprüft werden, ob andere Banken mit günstigeren Angeboten aufwarten können.

In einem dritten Schritt ist zu prüfen, ob die geforderte Nichtabnahmeentschädigung überhaupt richtig bemessen ist. Nach den Erfahrungen der Verbraucherzentralen ist das nach wie vor häufig nicht der Fall. Fast immer überhöht sind die Nichtabnahmeentschädigungen, wenn der Darlehensnehmer bei derselben Bank das neue Darlehen aufnimmt. In diesem Fall muss die Bank berücksichtigen, dass sie ein Ersatzgeschäft tätigen kann. Konkret bedeutet das: sie muss bei der Bemessung der Nichtabnahmeentschädigung nicht nur die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten heraus rechnen, sondern auch ihre Gewinnmarge. Andernfalls würde sie zwei Mal verdienen: ein Mal über die Nichtabnahmeentschädigung an dem nicht in Anspruch genommenen Forward-Darlehen und ein weiteres Mal an dem tatsächlich aufgenommenen Darlehen.

In einem vierten Schritt ist schließlich zu rechnen: Bei welcher Variante hat der Darlehensnehmer – bei gleicher monatlicher Rate – am Ende der neuen Zinsbindung die niedrigste Restschuld?

Wenn die Bank, mit der das Forward-Darlehen vereinbart wurde, die Nichtabnahmeentschädigung fair bemisst und halbwegs gute Konditionen für das Ersatzdarlehen bietet, wird das Ergebnis meistens so ausfallen: dass es besser ist, die Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen und das Ersatzdarlehen – trotz dem Ärger über diese „Strafzahlung“ – bei derselben Bank aufzunehmen.

Ein Beispiel: Ein Darlehensnehmer hat im September 2006 ein Forward-Darlehen über 100.00 mit einem Zinssatz von 5,01 Prozent ab dem 30. September 2009 abgeschlossen. Das Darlehen besitzt eine Zinsbindung von 10 Jahren. Die laufende Tilgung liegt anfänglich bei drei Prozent. Zudem sind jährliche Sondertilgungen von jeweils bis zu 5.000 Euro möglich.

Aktuell könnte der Darlehensnehmer das Darlehen auch zu 4,2 % bei derselben Bank bekommen. Ein anderes Kreditinstitut bietet sogar 3,9 Prozent.

Die Bank fordert für den Fall einer Nichtabnahme des Forward-Darlehens eine Entschädigung von 6.000 Euro. Sie würde diese Forderung auf 3.800 Euro reduzieren, wenn ein Ersatzdarlehen bei ihr vereinbart würde.

Die Berechnungen zeigen: Bei Inanspruchnahme des Forward-Darlehens würde die Restschuld in 10 Jahren bei 61.400 Euro liegen. Beim Wechsel zum günstigsten Anbieter und Zahlung der vollen Entschädigung läge die Restschuld lediglich bei rund 60.000 Euro. Noch günstiger wäre allerdings die Aufnahme des Ersatzdarlehens bei der bisherigen Bank bei gleichzeitiger Reduzierung der Schadensersatzforderung. In diesem Fall würde sich die Restschuld in 2019 auf 59.700 Euro belaufen. Ohne die Reduzierung der Entschädigung wäre diese Variante demgegenüber mit einer künftigen Restschuld von 63.200 Euro die teuerste.

Dieses Beispiel lässt sich, wie gesagt, nicht verallgemeinern. Sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.