Verschwiegene Kick Backs bei der Baufinanzierung

Banken und andere Finanzberater müssen über die Rückvergütungen („Kick Backs“) aufklären, die sie bei der Vermittlung von Kapitalanlagen erhalten. Diese Pflicht ist mittlerweile weithin bekannt. Kaum bekannt ist demgegenüber, dass diese Pflicht auch für Provisionen gilt, die Banken und Finanzberater bei der Vermittlung und Baufinanzierungen kassieren. Tatsächlich werden die Kick Backs dort bislang generell verschwiegen. Wie bei den Kapitalanlagen sitzen die Vermittler deshalb auch bei Baufinanzierungen auf einer Zeitbombe, die eine Tsunami-Welle an Schadensersatzforderungen auslösen könnte.

Um was genau geht es? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinen Kick-Back-Urteilen entschieden, dass im Rahmen einer Anlageberatung über die Provisionen und sonstigen Rückvergütungen aufzuklären ist, die der Berater oder sein Arbeitgeber für die vermittelten Produkte enthält. Das sei notwendig, um dem Kunden einen Interessenkonflikt des Beraters offenzulegen. Erst durch die Offenlegung der Rückvergütungen werde der Kunde in die Lage versetzt, das Umsatzinteresse der Bank selbst einzuschätzen. Nur so könne der Kunde erkennen, inwieweit die Bank das konkrete Anlageprodukt im eigenen Interesse empfehle.

In der Praxis herrscht bislang die Meinung vor, diese Offenlegungspflicht gelte nur für Kapitalanlagen oder enger noch: nur für Wertpapiere. Diese Sichtweise ist jedoch falsch.

Der entscheidende Punkt ist nach Ansicht des BGH nämlich gar nicht die Art des Finanzproduktes. Entscheidend ist vielmehr, ob bei der Vermittlung des Finanzproduktes auch eine Beratung erfolgte und damit (stillschweigend) ein Beratungsvertrag zwischen Bank und Kunde abgeschlossen wurde. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn die Bank einen Kunden bei einer konkreten Vermögensentscheidung berät; auf eine gesonderte Bezahlung der Beratungsleistung kommt es dabei nicht an.

Aus diesem Beratungsvertrag heraus erwächst der Bank dann die Pflicht, über etwaige Interessenkonflikte auf ihrer Seite aufzuklären. Und daraus ergibt sich wiederum die Notwendigkeit zur Offenlegung von Rückvergütungen von dritter Seite.

Diese Grundkonstellation ist jedoch nicht nur bei Anlagegeschäften gegeben. Sie besteht gleichermaßen bei Baufinanzierungen. Auch dort wendet sich der Kunde zumeist nicht nur deshalb an die Bank, weil er ein Finanzierungsangebot einholen möchte. In der Mehrzahl der Fälle geht es ihm zugleich um eine Beratung zu der geplanten Finanzierung. Lässt sich die Bank darauf ein und berät sie den Kunden, kommt ebenfalls (stillschweigend) ein Beratungsvertrag zu Stande. Ergo muss auch in diesem Fall über mögliche Interessenskonflikte und Rückvergütungen informiert werden.

Diese Pflicht ergibt sich insbesondere dann, wenn die Bank nicht ein einfaches Hypothekendarlehen empfiehlt, sondern eine Kombination aus Kredit und einem (vorfinanzierten) Bausparvertrag oder gar einer Lebens- oder Rentenversicherung. Denn dann fallen regelmäßig Rückvergütungen für die vermittelten Produkte an.

Die Praxis sieht jedoch anders aus: Banken, Sparkassen und Finanzberater empfehlen und vertreiben in großem Stil kombinierte Finanzierungen aus Darlehen und insbesondere Bausparverträgen. Sie informieren jedoch mit keinem Wort darüber, was sie an Provisionen für die Ansparverträge erhalten. Das ist umso pikanter, als diese Kombi-Finanzierungen nicht nur regelmäßig teurer sind, als der Kunde erkennen kann. Die Finanzierungen sind zumeist auch nicht empfehlenswert. Vertrieben werden sie nahezu ausschließlich im Eigeninteresse des Vermittlers. Mit dem bisherigen Verschweigen des Eigeninteresses riskiert die Branche daher Kopf und Kragen: Weitet der BGH seine Kick-Back-Rechtsprechung ausdrücklich auf Baufinanzierungen aus, würde das wohl eine Riesenwelle an Regressforderungen wegen Aufklärungsverschulden auslösen.