Immer mehr undurchsichtige Baufinanzierungsangebote

Die Verbraucherzentrale Bremen hat schon mehrfach vor solchen Angeboten gewarnt, weil sie regelmäßig teurer sind, als der Kunde erkennen kann. Mitunter drängt sich allerdings der Eindruck auf, dass auch manche Anbieter ihre Kombi-Produkte nicht richtig verstehen.

Die PSD Bank Nord eG bietet beispielsweise zur Zeit Hypothekendarlehen mit einer 15jährigen Zinsfestschreibung zu nominal 5,35 Prozent, effektiv 5,48 Prozent an. Für ein klassisches Dar-lehen mit laufender Tilgung ist das im Vergleich zur regional ansässigen Konkurrenz ein mittelprächtiges Angebot. Gleichzeitig offeriert die Bank das Darlehen aber auch in Verbindung mit einem Bausparvertrag ihres Kooperationspartners Schwäbisch Hall. Bei dieser Variante werden für das Darlehen 15 Jahre lang nur die Zinsen gezahlt. Danach wird der Kredit mit dem ange-sparten Bausparvertrag abgelöst und das verbleibende Bauspardarlehen in knapp 10 Jahren zurückgezahlt.

Auf den ersten Blick sieht die Bausparkombination sehr attraktiv aus. Zunächst ist 15 Jahre lang ein effektiver Zins von 5,48 Prozent zu zahlen, dann 9 Jahre und 7 Monate lang ein Effektiv-zins für das Bauspardarlehen von 4,38 Prozent. Über die gesamte Laufzeit hinweg scheint der Effektivzins somit im Durchschnitt bei zirka 5 Prozent zu liegen. Das ist jedoch ein Trugschluss. Tatsächlich liegt der Gesamteffektivzins – was der Kunde nicht erfährt – bei 6,2 Prozent.

Der Grund liegt darin, dass der Darlehensnehmer zunächst einen Kreditzins von effektiv 5,48 Prozent zahlt, während er für seine Einlagen in den Bausparvertrag lediglich Guthabenzinsen von 1,25 Prozent bekommt. An diesen nagt obendrein noch eine einmalige anfängliche Abschlussgebühr von einem Prozent, so dass die effektive Verzinsung der Spareinlagen nur bei 0,88 Prozent liegt. Bei einem Bausparvertrag über 100.000 Euro erreicht der Kunde deshalb nach 15 Jahren – wie von der Bank vorgeschlagen – mit 177 Raten zu je 215 Euro lediglich ein Guthaben von 40.700 Euro. Bei einem aufgenommenen Kredit von 100.000 Euro beträgt die Restschuld folglich noch 59.300 Euro.

Wenn der Kreditnehmer demgegenüber die monatliche Bausparrate von 215 Euro zur direkten Tilgung des Darlehens nutzt, spart er viel mehr Kreditzinsen (effektiv 5,48 %) als er an Bau-sparzinsen (effektiv 0,88 %) verdienen würde. Seine Restschuld beläuft sich deshalb nach 15 Jahren nur noch auf rund 41.500 Euro. Der Umweg über den Bausparvertrag mit seinem niedri-gen Guthabenzins kostet folglich fast 18.000 Euro.

Diesem Nachteil – so die Anbieterargumentation – stehe nun aber der Vorteil gegenüber, dass der Kreditnehmer durch den Bausparvertrag einen sehr niedrigen und vor allem: garantierten Zins für die Anschlussfinanzierung erhalte. Das ist zwar richtig. Die Frage ist allerdings, wie hoch der Anschlusszins bei dem Darlehen mit laufender Tilgung steigen kann, ohne dass dieses letztendlich teurer wird als die Kombination mit dem Bausparvertrag? Die Antwort: Der Anschlusszins des Tilgungsdarlehens müsste sage und schreibe bei über 13 Prozent effektiv liegen, damit beide Angebotsvarianten am Ende gleich teuer sind. Wer aber befürchtet einen derart extremen Zinsanstieg?

Die PSD Bank Nord selbst offenbar nicht. Sie setzt in der Kun-deninformation bei der Anschlussfinanzierung des Tilgungsdarlehens -–wie üblich – „vorsichtshalber“ den langfristigen Durch-schnittszins für Hypothekenkredite von acht Prozent nominal bzw. 8,3 Prozent effektiv an. Dann aber wäre das Darlehen bei gleicher Monatsrate schon nach 22 Jahren und 4 Monaten getilgt. Ersparte Raten gegenüber der Bausparalternative: Rund 16.000 Euro. Gemessen an den Gesamtkosten entspräche das einem Unterschied von gut 20 Prozent!

Angesichts solcher Zahlen drängt sich die Frage auf, ob die Bank ihr Angebot einmal richtig nachgerechnet hat. Vermutlich nicht. Den gleichen Eindruck hat die Verbraucherzentrale leider bei den meisten Angeboten zu Bausparvorfinanzierungen.