Mehr Transparenz mit dem tatsächlichen Effektivzins – Beim Kreditvergleich müssen alle Kosten erfasst werden

Bei einem Vergleich verschiedener Finanzierungsangeboten für eine Immobilie leistet der ausgewiesene Preis, ausgedrückt im „anfänglichen effektiven Jahreszins laut Preisangabenverordnung“ nur bedingt eine Hilfe. Unter Umständen führt er sogar in die Irre. Dieses merkwürdige Ergebnis deutschen Verordnungswesens bedeutet allerdings nicht, dass das Effektivzins-Konzept prinzipiell unbrauchbar wäre. Mit ihm lässt sich durchaus ein hohes Maß an Transparenz schaffen. Voraussetzung ist allerdings, dass wirklich alle Kostenfaktoren erfasst und bestimmte Finanzierungskombinationen auch als ein einheitliches Produkt betrachtet werden.

In die offiziell vorgeschriebene Effektivzins-Angabe fließen im Wesentlichen nur der Nominalzins, der Auszahlungskurs, eine etwaige Bearbeitungs- oder Darlehensgebühr sowie die Termine ein, an denen die Raten gezahlt und Zinsen und Tilgung verrechnet werden. Nicht erfasst werden demgegenüber mögliche Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungsaufschläge, Baufortschrittsgebühren oder Kontoführungsentgelte. Ein Darlehen, bei dem die Bank beispielsweise keine Bearbeitungsgebühr verlangt, aber ein Prozent Schätzkosten berechnet, weist deshalb einen niedrigeren Effektivzins auf als ein gleich teures Darlehen, bei dem keine Schätzkosten, aber ein Prozent Bearbeitungsgebühren verlangt wird. Inwieweit dies der angestrebten Preiswahrheit und klarheit dienen soll, ist unerfindlich.

Für den Darlehensnehmer ist entscheidend, dass alle Preiskomponenten in den Effektivzins eingerechnet werden. Bei einmaligen oder regelmäßig anfallenden Kosten ist das unschwer möglich. Etwas komplizierter liegt der Fall, wenn das Darlehen erst mit Verzögerung und obendrein in mehreren Raten ausgezahlt wird. Dann müssen Auszahlungstermine angenommen werden, von denen nicht sicher ist, dass sie auch eingehalten werden. Gleichwohl ist es sinnvoller, solche Annahmen zu machen, als Bereiststellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge unberücksichtigt zu lassen.

Von den Kreditinstituten und ihren Vermittlern wird eine solche erweiterte Effektivzinsangabe in der Regel verweigert. Man kann sie sich aber bei der Verbraucherzentrale im Rahmen einer Baufinanzierungsberatung ausrechnen lassen. Das Problem des „Effektivzins laut Preisangabeverordnung“ liegt jedoch nicht allein in der Ausklammerung der genannten Kostenkomponenten. Seine größte Schwäche besteht darin, dass er den wahren Preis eines Darlehensangebots nicht einmal annäherungsweise richtig widerspiegelt, wenn bei der Finanzierung Kredit- und Sparvorgänge miteinander kombiniert werden. Das ist insbesondere bei der Vorfinanzierung von Bausparverträgen der Fall. Nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung muss der Anbieter lediglich den Effektivzins des Vorausdarlehens oder Zwischenkredits sowie den Effektivzins des späteren Bauspardarlehens nennen. Völlig unbeachtet bleibt dabei, dass der Darlehensnehmer während der Vorfinanzierung des Bausparvertrages insgeheim einen Verlust erleidet, weil er regelmäßig einen höheren Kreditzins zahlen muss, als er gleichzeitig an Guthabenszins für die Einzahlungen in den Bausparvertrag bekommt.

Wird eine solche Kombination angeboten, sollten sich Darlehensnehmer deshalb stets den Effektivzins für die Finanzierungskombination insgesamt ausrechnen lassen. Andernfalls laufen sie Gefahr, einer der vielen Mogelpackungen aufzusitzen, die die Preisangabenverordnung ermöglicht.

Gleiches gilt im Prinzip auch für die Kombinationen aus Festdarlehen und Kapitallebensversicherungen. Dort stößt die Berechnung des Gesamteffektivzinses aber auf Grenzen: Weil die spätere Ablaufleistung der Lebensversicherung nicht bekannt ist, sind nur annahmegemäße Berechnungen möglich. Wie teuer solche Finanzierungen tatsächlich kommen, weiß man mit Sicherheit erst im Nachhinein – weshalb man sie in der Regel auch meiden sollte.