Wichtig sind nicht allein die Zinssätze – Wie teuer ein Hypothekendarlehen ist, entscheiden erst die Nebenkonditionen

In den Hitlisten für preisgünstige Baudarlehen werden meistens nur die Zinssätze herausgestellt. Neben den Zinsen fallen in der Regel aber noch andere Kosten an. Von Kreditinstitut zu Kreditinstitut ist deren Höhe mitunter sehr verschieden. Wer Angebote vergleicht, muss deshalb gerade auch auf die Nebenkonditionen achten.

Viele angehende Eigenheimfinanzierer glauben, dass im Effektivzins eines Darlehens alle Kosten mit erfasst werden, die neben den eigentlichen Zinsen anfallen. Das ist jedoch nicht richtig. Der so genannte anfängliche effektive Jahreszins, der nach den Vorgaben der deutschen Preisangabenverordnung (PangV) ausgewiesen werden muss, erfasst im wesentlichen nur vier zusätzliche Kostenfaktoren: eine Bearbeitungs- oder Darlehensgebühr, einen Abschlag bei der Kreditauszahlung (Disagio), eine verzögerte Gutschrift von Tilgungsbeträgen sowie den Zinseszinseffekt, der daraus resultiert, dass die Kreditzinsen nicht erst jährlich nachträglich fällig sind, sondern schon monatlich oder vierteljährlich belastet werden.

Daneben fallen jedoch oftmals noch andere Kreditkosten an. Viele Darlehensgeber berechnen in ihren Standardkonditionen eine Schätzkostengebühr, die mit dem Aufwand bei der internen Prüfung der zu finanzierenden Immobilie begründet wird. In der Spitze werden dabei bis zu 0,5 Prozent der Kreditsumme einbehalten – bei einem Darlehen über 200.000 Euro also immerhin ein glatter Tausender. Wird ein Darlehen erst mit Verzögerung ausgezahlt, weil der Kaufpreis oder die Rechnung der Baufirmen erst später fällig ist, kann eine Provision für die bloße Bereitstellung des Kredites anfallen. In der Regel betragen diese Bereitstellungszinsen 0,25 Prozent pro Monat. Der eigentliche Unterschied: Die meisten Kreditinstitute verlangen die Provision schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach Vertragsabschluss, einige räumen demgegenüber längere kostenfreie Fristen ein. Bei einem Darlehen über 200.000 Euro, das erst sechs Monate nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird, macht das Kostendifferenzen bis zu 500 Euro aus. Wird der Kredit ratenweise ausgezahlt, wie es bei Bauvorhaben meistens der Fall ist, kassieren einige Institute zudem Teilauszahlungszuschläge: Bis zur vollständigen Auszahlung erhöht sich der Kreditzins dann beispielsweise um einen Prozentpunkt, was wiederum sehr schnell mehrere hundert Euro ausmachen kann. Vereinzelt muss der Bauherr außerdem damit rechnen, dass ihn das Kreditinstitut obendrein mit einer „Baufortschrittsgebühr“ belastet, die selbst den Verfassern einschlägiger Ratgeber nicht bekannt ist.

Weitere Kosten können dadurch entstehen, dass während der Bauzeit die anfallenden Rechnungen nicht direkt aus dem Kredit, sondern bis zur Abnahme bestimmter Bauabschnitte zunächst über ein eigens eingerichtetes Zwischenkonto beglichen werden – wobei dieses Baukonto dann möglicherweise mit einem höheren Zins ausgestattet ist. Solche kostenträchtigen Zwischenfinanzierungen werden bisweilen auch beim Kauf gebrauchter Immobilien arrangiert: Die Bank vor Ort vermittelt den Kredit an ein verbundenes Unternehmen, finanziert den Kauf bis zur Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch aber erst einmal selbst vor und berechnet dafür – neben dem eigentlich vereinbarten Zinssatz – eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr von beispielsweise einem halben Prozent.

Erhebliche Kostenunterschiede können zudem entstehen, wenn das Darlehen vorsichtshalber größer dimensioniert wurde und dann ein Teil des Kredites doch nicht gebraucht wird. Einige Kreditinstitute räumen dafür Freibeträge ein, andere kassieren demgegenüber eine Nichtabnahmeentschädigung. Schöpft die Bank ihre rechtlichen Möglichkeiten voll aus, kann sich die Forderung schon bei einem nichtabgenommenen Teilkredit von 10.000 Euro auf mehrere hundert Euro belaufen.

Hinter einem optisch günstigen Effektivzins gemäß Preisangabenverordnung kann sich folglich unter Umständen ein vergleichsweise teurer Kredit verbergen.