Verschweigen von Förderdarlehen kann Schadensersatz begründen – Betroffene sollten Nachbesserung ihrer Kreditkonditionen verlangen

Wer eine selbstgenutzte Immobilie erwirbt oder Maßnahmen zur Energieeinsparung und Sanierung seines Wohngebäudes durchführt, kann dafür zinsvergünstigte Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau bekommen. Von den Kreditinstituten werden diese Förderkredite häufig verschwiegen. Dies nicht nur ein schlechter Stil. In den fehlenden Hinweisen auf die zinsgünstigen Darlehen ist vielmehr ein Beratungsverschulden zu sehen, das Schadensersatzforderungen begründen kann.

Im Rahmen des Wohneigentumprogrammes kann jede Privatperson ein KfW-Darlehen erhalten, mit dem bis zu 30 % der Gesamtkosten – maximal jedoch 100.000 Euro – eines selbstgenutzten Eigenheimes finanziert werden können. Die Zinssätze sind zwar nicht durchweg günstiger als die privater Kreditinstitute; einige Direktanbieter haben sogar günstigere Konditionen. Im Vergleich zu den meisten Angeboten liegt der Zinssatz des Wohneigentumdarlehens aber im Durchschnitt um 0,3 Prozent niedriger. Bei weiteren Förderdarlehen für Maßnahmen zur Energieeinsparung und Gebäudesanierung sowie für die Installation von Solaranlagen sind die Angebote der KfW sogar konkurrenzlos günstig.

Ein Zinsunterschied von 0,3 % schlägt bei einem Kredit von 100.000 Euro bei gleicher Ratenzahlung über 10 Jahre hinweg mit annähernd 3.300 Euro zu Buche. Wenn die späteren Anschlussfinanzierungen ebenfalls um 0,3 Prozent günstiger sind, kann sich der Kostenunterschied über die gesamte Finanzierungslaufzeit in der Spitze sogar auf rund 18.000 Euro belaufen.

Das Verschweigen der Förderkredite ist folglich in der Regel keine finanzielle Bagatelle. Für die betroffenen Darlehensnehmer stellt sich deshalb die Frage, ob sie möglicherweise einen Schadensersatzanspruch haben. Für den Bereich des privaten Immobilienfinanzierung liegen hierzu noch keine Gerichtsentscheidungen vor. In dem vergleichbaren Fall eines Existenzgründungskredites hat das Oberlandesgericht Celle jedoch entschieden, dass sich eine Bank nicht darauf beschränken darf, allein die hauseigenen Kreditprogramme zu offerieren; sie muss auch die Möglichkeit des Einsatzes günstigerer öffentlicher Mittel darstellen, wenn das in Betracht kommen kann. Nach Auffassung der Richter gilt das selbst dann, wenn die Bank die Vermittlung der Förderdarlehen selbst nicht anbietet. (Beschluss vom 24.7.1995, 3 W 81/942).

Grundsätzlich bestehen besondere Aufklärungspflichten, wenn der Vertragspartner besonders aufklärungs- und schutzbedürftig ist und nach Treu und Glauben eine Aufklärung von der Bank zu erwarten ist. Dieses ist anzunehmen: Der durchschnittliche Kunde, der sich hinsichtlich einer Finanzierung beraten lässt, ist in Kreditgeschäften mehr oder weniger unerfahren. Der Bank sind zudem die Möglichkeiten einer Teilfinanzierung über die KfW bekannt und sie kennt auch die möglichen Vorteile für den Darlehensnehmer. Schließlich ist ihr der Hinweis auf die Förderkredite auch zuzumuten, da es sich nicht um ein Produkt der Konkurrenz handelt, sondern um einen Kredit, den sie vermitteln kann und dafür auch eine ansehnliche Provision erhält.

Es dürften somit gute Chancen bestehen, dass die Gerichte das Verschweigen der KfW-Darlehen als ein Aufklärungsverschulden bewerten und dementsprechend auf Schadensersatz erkennen. Vor diesem Hintergrund sollten Betroffene auf jeden Fall auf dem Verhandlungswege versuchen, dass die Bank einen entsprechenden Teilkredit an die seinerzeitigen KfW-Konditionen anpasst.