Wie man Baufinanzierungsangebote nicht vergleichen sollte

Verschiedene Angebote zur Finanzierung zu vergleichen, fällt den meisten Kreditnehmern schwer. Das gilt besonders dann, wenn alternativ zu einem normalen Hypothekendarlehen mit einer laufenden Tilgung eine Finanzierungskombination aus einem Darlehen und einem noch anzusparenden Bausparvertrag angeboten wird. Möglicherweise hat der angehende Eigenheimfinanzierer zwar schon irgendwo einmal gelesen, dass Verbraucherschützer vor der falschen Effektivzinsangabe bei solchen Bausparsofortfinanzierungen warnen. Da ihm die Sache mit dem Effektivzins aber ohnehin nicht richtig klar ist, wird eine einfachere Methode für den Vergleich versucht. Oftmals ist diese die Frage: Was kostet die eine Finanzierung über die gesamte Laufzeit hinweg und was kostet die andere Finanzierung über die gesamte Laufzeit hinweg ? Die Finanzierung, bei der unter dem Strich am wenigsten zu zahlen ist, sollte dann – so die Erwartung – die günstigste sein. Tatsächlich ist das jedoch oftmals falsch, weil nicht beachtet wird, dass ein solcher Vergleich nur dann zu richtigen Ergebnissen führt, wenn bei den zu vergleichenden Angeboten der netto augezahlte Kreditbetrag und die laufenden monatlichen Raten in gleicher Höhe angesetzt werden.

Ein Beispiel: Ein Eigenheimerwerber benötigt einen Kredit über 100.000 Euro. Ihm wird ein Angebot vorgelegt mit einem Nominalzins von 5,25 Prozent, festgeschrieben für 15 Jahre. Zusammen mit einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ist in den ersten 15 Jahren eine monatliche Rate von 604,17 Euro zu zahlen. Für die Anschlussfinanzierung wird vorsichtshalber mit einem neuen Zins von acht Prozent gerechnet. Bei Beibehaltung der Tilgungsquote von zwei Prozent des anfänglichen Kreditbetrages würde die monatliche Rate auf 833,33 Euro steigen. Nach 22 Jahren und drei Monaten wäre der Kredit dann vollständig getilgt. Insgesamt würden sich die zu zahlenden Raten auf 181.250 Euro summieren.

Demgegenüber scheint ein anderes Angebot deutlich besser zu sein. Bei ihm soll der Kreditnehmer zunächst zehn Jahre lang nur 5 Prozent Zinsen bezahlen. Das sind pro Monat 416,67 Euro. Statt einer laufende Tilgung ist zudem ein Bausparvertrag über 100.000 Euro mit monatlich 315 Euro zu besparen. Mit diesem Bausparvertrag wird der anfängliche Kredit über 100.000 Euro nach zehn Jahren abgelöst und es sind dann noch zehn Jahre und fünf Monate eine monatliche Rate von 600 Euro plus eine Schlussrate von 186 Euro zur Tilgung des Bauspardarlehens zu zahlen. Der Kredit wäre demnach schon 21 Monate früher vollständig zurückgezahlt und die Raten würden sich auf lediglich 162.986 Euro belaufen. Gegenüber dem ersten Angebot würden als über 18.000 Euro gespart.

Übersehen wird dabei jedoch folgendes: Wenn der Kreditnehmer – wie bei dem zweiten Angebot – in den ersten zehn Jahren monatlich 731,46 Euro zahlen kann, dann könnte bei dem ersten Angebot ja die gleiche Ratenhöhe vereinbart werden. Die Folge wäre, dass der Kredit dann auch schneller getilgt würde. Nimmt man deshalb bei beiden Angeboten an, dass zunächst monatlich 731,46 Euro und nach dem zehnten Jahren monatlich 600 Euro gezahlt werden, dann wäre der Kredit beim ersten Angebot schon nach 19 Jahren und zehn Monaten getilgt. Insgesamt würden sich die Zahlungen dann auf 158.576 Euro belaufen – also gut 4.000 Euro weniger als bei der Bausparfinanzierung.

Vor einem simplen Gesamtkostenvergleich ist deshalb dringend zu warnen. Wer sich selbst nicht gründlich auskennt, sollte sich bei der Finanzierung besser neutral beraten lassen. Bei der Verbraucherzentrale besteht dazu die Möglichkeit.

Zum Thema Kreditvergleich siehe auch:
Mehr Transparenz mit dem tatsächlichen Effektivzins