Bei Verträgen mit Bauträgern: Notaren nicht blindlings vertrauen

Die Verbraucherzentrale Bremen bietet seit geraumer Zeit privaten Bauherren die Möglichkeit an, Bauverträge juristisch prüfen zu lassen. Das Ergebnis der bisherigen Arbeit zeigt, dass eine solche Überprüfung dringend zu empfehlen ist: Bislang wurde der Verbraucherzentrale kein einziger Vertrag vorgelegt, der nicht zu beanstanden war. In sämtlichen Fällen sollten Verbraucher Verträge abschließen, die stark benachteiligende und unzulässige Klauseln enthielten. Erschreckend ist, dass dieses Ergebnis auch auf Bauträgerverträge zutrifft.

Bei Bauträgerverträgen errichtet ein Unternehmen zu einem Festpreis eine schlüsselfertige Immobilie. Die juristische Besonderheit: Bei dieser Vertragsart müssen sowohl der Grundstückskaufvertrag, als auch der Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes von einem Notar beurkundet werden. Verbraucher erhalten daher den Vertragsentwurf nicht vom Bauträger, sondern von dem Notar, der die Beurkundung durchführt. Viele Verbraucher erwarten, dass diese Verträge in Ordnung sein müssen, da sie schließlich von einem Notar stammen. Eigentlich ist diese Erwartung berechtigt. Anders als Rechtsanwälte sind Notare nicht nur Organe der Rechtspflege, sondern darüber hinaus auch Träger hoheitlicher Gewalt. Zu ihren Amtspflichten gehört es, darauf hinzuwirken, dass gesetzliche Vorschriften beachtet werden. Sie dürften daher keine Verträge beurkunden, die unzulässige Klauseln enthalten.

In der Praxis sieht dies jedoch häufig anders aus. Bauträger bebauen in der Regel größere Baugebiete. Sie suchen sich den Notar aus, der die damit verbundene große Anzahl von Verträgen beurkunden soll. Aufgrund dieses großen Auftragsvolumens besteht für Notare ein erheblicher finanzieller Anreiz, Bauträger als Mandanten zu gewinnen und zu behalten. Dies kann eine Erklärung dafür sein, dass sich einige Notare darauf einlassen, Verträge zu beurkunden, die die Rechte des Bauträgers in unzulässiger Weise einseitig berücksichtigen. Jedenfalls ist festzustellen, dass die Rechte des Verbrauchers, der den Notar bezahlt, häufig auf der Strecke bleiben.

Ein häufiger Missstand ist beispielsweise bei den vertraglichen Regelungen zu der letzten Rate zu beobachten, die der Käufer nach den Abschlagzahlungen zu entrichten hat. Diese Schlussrate kann erst verlangt werden, wenn das Objekt vollständig fertig gestellt ist, das heißt: wenn alle etwaigen Mängel beseitigt und alle Restarbeiten ausgeführt sind. Viele Verträge sehen jedoch vor, dass die Schlussrate unabhängig von der vollständigen Fertigstellung auf ein Notaranderkonto einzuzahlen ist. Das Problem: Werden vom Bauträger Mängel nicht beseitigt oder Restarbeiten nicht erledigt, so fehlt dem Käufer die finanzielle Möglichkeit, diese durch ein Drittunternehmen ausführen zu lassen. Seine Druckmöglichkeiten auf den Bauträger werden dadurch geschwächt. Darüber hinaus stößt eine derartige Regelung gegen die Makler- und Bauträgerverordnung.

Ein anderes weit verbreitetes Übel sind einseitige Änderungsvorbehalte in den Verträgen. Sie sollen dem Bauträger die Möglichkeit geben, ohne Zustimmung des Käufers von der ursprünglichen Bauausführung abzuweichen – beispielsweise andere Baustoffe und Einrichtungsgegenstände zu verwenden. Dies kann zu bösen Überraschungen führen. Erforderlich ist deshalb die vertraglich zugesicherte „Zumutbarkeit“ der Änderungen für den Käufer. Daran fehlt es jedoch oft.

Eine Liste mit weiteren unzulässigen Klauseln (PDF, 24 KB) steht zum Download bereit.