Bei einem Darlehen, das durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert ist, besitzt der Darlehensnehmer innerhalb des Zeitraumes, für den ein fester Zins vereinbart ist, kein ordentliches Recht zur vorzeitigen Kündigung des Vertrages. So bestimmte es der 1987 eingeführte § 609a des Bürgerlichen Gesetzbuches und so bestimmt es auch heute noch der § 489 BGB. Eine Ausnahme gilt lediglich für Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren. Sie können mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, wenn seit der Vollauszahlung des Darlehens – oder der letzten Neuvereinbarung der Konditionen – zehn Jahre vergangen sind.

Ein Darlehensnehmer kann allerdings nicht unter allen Umständen gezwungen werden, den Kredit bis zum Ende der Zinsfestschreibung bzw. bis zum Beginn des Kündigungsrechtes zu bedienen. Er besitzt nach § 490, Abs. 2 BGB vielmehr ein außerordentliches Kündigungsrecht, „wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat.“

Konkret anerkannt worden ist ein solches Interesse bislang in der höchstricherlichen Rechtsprechung nur für zwei Fälle:

• die Immobilie verkauft werden soll (BGH XI ZR 267/96) oder
• die Immobilie zur Absicherung eines zusätzlichen Kredites benötigt wird, den das bisherige Kreditinstitut verweigert, der aber bei einem anderen Kreditgeber erhältlich ist (BGH XI ZR 197/96).

Wenn die vorzeitig zurückgezahlten Gelder bis zum Ende der vertraglichen Bindung nur zu niedrigeren Zinssätzen wieder angelegt werden können, kann das Kreditinstitut bei einer solchen außerordentlichen Kündigung allerdings einen Ausgleich für den daraus entstehenden finanziellen Nachteil verlangen. Diese so genannte Vorfälligkeitsentschädigung ist so zu bemessen, dass das Kreditinstitut nicht besser, aber auch nicht schlechter gestellt wird als bei einer vereinbarungsgemäßen Abwicklung des ursprünglichen Darlehensvertrages.

1. Schritt: Ermittlung der vertraglich gesicherten Zahlungsansprüche des Kreditinstituts

Der Schaden ist für den Zeitraum der rechtlich gesicherten Zinserwartungen zu bestimmen. In einem ersten Schritt werden deshalb die Zahlungen ermittelt, die dem Kreditinstitut bei einer planmäßigen Fortsetzung des Darlehens bis zum Zinsbindungsende bzw. bis zur erstmaligen Kündigungsmöglichkeit noch zugeflossen wären. Konkret sind das die regelmäßigen Leistungsraten sowie die Rückzahlung des verbleibenden Restkapitals. Wenn im Vertrag das Recht zu Sondertilgungen eingeräumt wurde, wird unterstellt, dass diese in vollem Umfang und zum frühest möglichen Zeitpunkt ausgeübt werden. Gleiches gilt für ein etwaiges Recht zur Erhöhung der Tilgungsrate. Bei Darlehen in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung erfolgt eine Umstellung auf eine laufende Tilgung, wenn diese Möglichkeit nach den vertraglichen Vereinbarungen bestand. Wenn ein Darlehen vereinbarungsgemäß vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ganz oder teilweise durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag abgelöst werden konnte, wird ebenfalls der frühestmögliche Termin angenommen.

2. Schritt: Berechnung des Zinsschadens bei der Ersatzanlage

Bei Kreditinstituten ist davon auszugehen, dass sie außerplanmäßig zufließende Gelder wieder zinsbringend anlegen können. Strittig war lange Zeit, welche Form der Ersatzanlage dabei anzunehmen ist. In seinen Urteilen von 1997 hatte der BGH den Kreditinstituten zunächst die Möglichkeit eingeräumt, eine Wiederanlage in Schuldverschreibungen der öffentlichen Hand zu unterstellen. Mit einem weiteren Urteil vom 7. November 2000 hat der BGH dann entschieden, dass den Kreditinstituten eine Ersatzanlage in ähnlich sicheren Hypothekenpfandbriefen zugemutet werden kann (BGH XI ZR 27/00). Für die Darlehensnehmer bedeutet dies zumeist eine Verbesserung, da die Renditen der Pfandbriefe in der Regel über den Renditen öffentlicher Anleihen liegen und der rechnerische Schaden bei der Ersatzanlage somit geringer ausfällt. Ein neuer Streitpunkt entstand jedoch in der Frage, aus welcher statistischen Quelle diese Renditen zu entnehmen sind. In einem neuerlichen Urteil vom 30.11.2004 XI ZR 285/03 hat sich der Bundesgerichtshof dann für die Statistik der Deutschen Bundesbank ausgesprochen, für die auch die Verbraucherzentralen von Anfang an plädiert haben.

Daneben haben die Kreditinstitute auch die Wahl, eine Wiederanlage als Hypothekendarlehen zu unterstellen. In der Praxis geschieht das jedoch nur selten. Da diese Alternative nicht erzwungen werden kann, legen wir sie unseren Berechnungen auch nicht zugrunde.

Bei der Berechnung ermitteln wir zunächst den Betrag, den das Kreditinstitut zum Ablösetermin in Hypothekenpfandbriefen anlegen müsste, damit durch die späteren Rückzahlungen der Pfandbriefe und die zwischenzeitlichen Zinszuflüsse genau der gleiche Zahlungsstrom erzeugt wird wie bei der Erfüllung des Darlehenvertrages. Konkret geschieht das in der Weise, dass die vertraglich gesicherten Zahlungen, die bei einer Fortsetzung des Vertrages noch angefallen wären, auf den Zeitpunkt der vorzeitigen Ablösung des Darlehens abgezinst werden. „Abzinsen“ bedeutet, dass zu einer in der Zukunft erfolgenden Zahlung derjenige Geldbetrag ermittelt wird, der heute angelegt werden muss, um zusammen mit den Zinsen an dem zukünftigen Termin den betreffenden Betrag zu erhalten. Wenn beispielsweise in einem Jahr eine Zahlung von 1.050,- € erfolgen soll und der Zinssatz für eine einjährige Anlage bei 5 % p.a. liegt, dann beträgt der heutige Wert (Barwert) der zukünftigen Zahlung 1.000,- €; denn diese ergeben zusammen mit den Zinsen in einem Jahr genau 1.050,- €.

Die Barwerte der einzelnen Zahlungen werden mit den Renditen von Hypothekenpfandbriefen ermittelt, deren Laufzeit jeweils dem Zeitraum von der vorzeitigen Ablösung bis zu dem späteren planmäßigen Zahlungstermin entspricht. Statt mit einem einheitlichen Wiederanlagezins wird folglich mit einer Serie gestaffelter Wiederanlagezinssätze gerechnet. Das entspricht den Vorgaben der BGH-Rechtsprechung.

Die Summe aller Barwerte ergibt denjenigen Betrag, den das Kreditinstitut mit gestaffelten Zeiträumen wieder anlegen muss, um den ausfallenden Zahlungsstrom zu rekonstruieren. Die Differenz zwischen diesem Betrag und dem vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag markiert daher den (Brutto-) Schaden der Bank.

3. Schritt: Abzug der ersparten Risiko- und Verwaltungskosten

Bei einer Ersatzanlage in Hypothekenpfandbriefen besteht für das Kreditinstitut – anders als bei der Finanzierung von Immobilien – praktisch kein Ausfallrisiko; außerdem fallen geringere Verwaltungskosten an. Diese Kostenersparnisse sind bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd zu berücksichtigen. Welche Beträge dabei anzusetzen sind, ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt worden.

Hinsichtlich der ersparten Verwaltungskosten vermutet der BGH, dass diese bei der laufenden Überwachung der Verträge eher gering zu veranschlagen sind. Konkrete Werte gibt er jedoch nicht vor. Da empirische Untersuchungen hierüber nicht vorliegen, schätzen wir die Kosten auf 5,- € pro Ratenzahlung.

Bezüglich der ersparten Risikokosten verweist der BGH lediglich auf Schätzungen unterer Gerichte, die sich zwischen 0,014 und 0,06 Prozent bewegen. Diese Werte sind jedoch praktisch „aus der Luft“ gegriffen und in keiner Weise durch Untersuchungen fundiert. Die meisten Kreditinstitute haben früher selbst ersparte Kosten von insgesamt 0,2 Prozent eingeräumt. Wir veranschlagen die ersparten Risikokosten deshalb mit 0,15 Prozent p.a., weisen aber auch für niedrigere und höhere Werte das Ergebnis aus. Wichtig ist: Nach dem Urteil des BGH kommt es letztendlich auf die Umstände des Einzelfalles an. Von daher sind in der Regel höhere Risikokosten zu vermuten, wenn die Kreditsumme zirka 55 % oder gar 70 % des Kaufpreises oder Herstellungswertes der Immobilie überstieg. In solchen Fällen berechnen die Kreditinstitute zumeist Zinsaufschläge, die sich aus dem höheren Risiko erklären und die folglich auch schadensmindernd berücksichtigt werden müssen. Wenn ein solcher Risikozinsaufschlag aus dem Darlehensvertrag zu erkennen ist, wird er von uns berücksichtigt. Für die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten werden ebenfalls die jeweiligen Barwerte ermittelt und vom (Brutto-)Zinsschaden abgezogen. Das Ergebnis ist der Netto-Zinsschaden bzw. der Ausgleichsbetrag, den das Kreditinstitut beanspruchen kann, um genau so gestellt zu werden wie bei der planmäßigen Erfüllung des Vertrages.

4. Schritt: Bearbeitungsentgelt für die vorzeitige Darlehensrücknahme

Für die vorzeitige Rücknahme eines Darlehens können die Kreditinstitute nach der Rechtsprechung des BGH ein Bearbeitungsentgelt verlangen. Nach unseren Beobachtungen werden zumeist Beträge zwischen 75,- und 150,- € gefordert. Von unteren Gerichten sind auch höhere Beträge akzeptiert worden. Das erscheint jedoch nicht gerechtfertigt, da der zusätzliche Aufwand, für den ein Entgelt verlangt werden kann, praktisch nur in der Ausrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung besteht. Wir setzen daher in unserer Berechnung den gleichen Betrag an wie das Kreditinstitut, allerdings nur bis zu einer Höhe von 150,- €. Der Netto-Zinsschaden plus das Bearbeitungsentgelt ergeben die von uns errechnete Vorfälligkeitsentschädigung.

Ergänzende Hinweise:

Ein etwaiges Disagio bleibt bei der Berechnung in der Regel unberücksichtigt. Der Darlehensgeber hätte das Disagio – das als Ausgleich für einen niedrigeren Nominalzins dient – bis zum Ende der Zinsbindung in vollem Umfang verdient. In der Höhe, wie ein Restdisagio erstattet würde, würde sich daher zugleich der Schaden erhöhen. Per Saldo bliebe das Ergebnis folglich gleich. Berücksichtigt wird ein Disagio deshalb nur, wenn die Zinsfestschreibung mehr als zehn Jahre beträgt oder wenn sich eine negative Vorfälligkeitsentschädigung errechnet. In diesen Fällen wird der anteilig zu erstattende Disagio-Rest gesondert ermittelt.

Eine Nichtabnahmeentschädigung wird in der gleichen Weise überprüft. Da die Nichtabnahme eines Darlehens praktisch mit einer sofortigen Rückzahlung eines Kredites identisch ist, handelt es sich nur um einen Spezialfall der Vorfälligkeitsentschädigung.