Für die Einwilligung in eine vorgezogene Umschuldung von Hypothekendarlehen verlangen die Kreditinstitute in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie diese zu bemessen ist, ist nicht geregelt, da die einschlägige Rechtsprechung lediglich für Fälle gilt, in denen der Darlehensnehmer einen rechtlichen Anspruch auf eine Kreditablösung besitzt. Ein solcher Anspruch ist bislang aber nur für diejenigen Fälle anerkannt, in denen eine Immobilie verkauft oder die Immobilie für die Absicherung eines zusätzlichen Darlehens benötigt wird, den das bisherige Kreditinstitut verweigert.

Fairer Weise sollte sich Vorfälligkeitsentschädigung auch bei einer Umschuldung auf einen bloßen Schadensersatz beschränken. Viele Kreditinstitute vertreten jedoch – zumeist unausgesprochen – die Position, dass sie den „Preis“ für die Zustimmung zu einer Umschuldung frei festsetzen und somit auch mehr als einen reinen Schadensausgleich verlangen können. Durch eine überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung sinken jedoch zwangsläufig die Chancen, dass sich die Umschuldung auszahlt. In krassen Fällen wird der mögliche Vorteil sogar von vorneherein äußerst unwahrscheinlich.

Um eine solche Beeinträchtigung erkennen zu können, überprüfen wir in fünf Schritten zunächst die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung.

1. Schritt: Ermittlung der vertraglich gesicherten Zahlungsansprüche des Kreditinstituts

Der Schaden ist für den Zeitraum der rechtlich gesicherten Zinserwartungen zu bestimmen. In einem ersten Schritt werden deshalb die Zahlungen ermittelt, die dem Kreditinstitut bei einer planmäßigen Fortsetzung des Darlehens bis zum Zinsbindungsende bzw. bis zur erstmaligen Kündigungsmöglichkeit (bei Darlehen mit mehr als 10jahren Zinsbindung) noch zugeflossen wären. Konkret sind das die regelmäßigen Leistungsraten sowie die Rückzahlung des verbleibenden Restkapitals. Wenn im Vertrag das Recht zu Sondertilgungen eingeräumt wurde, wird unterstellt, dass diese in vollem Umfang und zum frühest möglichen Zeitpunkt ausgeübt werden. Gleiches gilt für ein etwaiges Recht zur Erhöhung der Tilgungsrate.

2. Schritt: Berechnung des Zinsschadens bei der Ersatzanlage

Bei Kreditinstituten ist davon auszugehen, dass sie außerplanmäßig zufließende Gelder wieder zinsbringend anlegen können. Für den Fall, dass ein Darlehen wegen Verkaufs der Immobilie vorzeitig beendet wird, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass den Kreditinstituten eine Ersatzanlage in Hypothekenpfandbriefen zugemutet werden kann (BGH XI ZR 27/00). Daneben haben die Kreditinstitute auch die Möglichkeit, eine Wiederanlage als Hypothekendarlehen zu unterstellen. In der Praxis geschieht das jedoch nur selten. In unserer Berechnung wird deshalb ebenfalls eine Ersatzanlage in Pfandbriefen angenommen.

Bei der Berechnung ermitteln wir zunächst den Betrag, den das Kreditinstitut zum Ablösetermin in Hypothekenpfandbriefen anlegen müsste, damit durch die späteren Rückzahlungen der Pfandbriefe und die zwischenzeitlichen Zinszuflüsse genau der gleiche Zahlungsstrom erzeugt wird wie bei der Erfüllung des Darlehenvertrages. Konkret geschieht das in der Weise, dass die vertraglich gesicherten Zahlungen, die bei einer Fortsetzung des Vertrages noch angefallen wären, auf den Zeitpunkt der vorzeitigen Ablösung des Darlehens abgezinst werden. „Abzinsen“ bedeutet, dass zu einer in der Zukunft erfolgenden Zahlung derjenige Geldbetrag ermittelt wird, der heute angelegt werden muss, um zusammen mit den Zinsen an dem zukünftigen Termin den betreffenden Betrag zu erhalten. Wenn beispielsweise in einem Jahr eine Zahlung von 1.050,- DM erfolgen soll und der Zinssatz für eine einjährige Anlage bei 5 % p.a. liegt, dann beträgt der heutige Wert (Barwert) der zukünftigen Zahlung 1.000,- DM; denn diese ergeben zusammen mit den Zinsen in einem Jahr genau 1.050,- DM.

Die Barwerte der einzelnen Zahlungen werden mit den Renditen von Hypothekenpfandbriefen ermittelt, deren Laufzeit jeweils dem Zeitraum von der vorzeitigen Ablösung bis zu dem späteren planmäßigen Zahlungstermin entspricht. Statt mit einem einheitlichen Wiederanlagezins wird folglich mit einer Serie gestaffelter Wiederanlagezinssätze gerechnet. Das entspricht den Vorgaben der BGH-Rechtsprechung zur Schadensberechnung bei einem verkauf der Immobilie.

Die Summe aller Barwerte ergibt denjenigen Betrag, den das Kreditinstitut mit gestaffelten Zeiträumen wieder anlegen muss, um den ausfallenden Zahlungsstrom zu rekonstruieren.

Die Differenz zwischen diesem Betrag und dem vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag markiert daher den Brutto-Zinsschaden der Bank.

3. Schritt: Abzug der ersparten Risiko- und Verwaltungskosten

Bei einer Ersatzanlage in Hypothekenpfandbriefen besteht für das Kreditinstitut – anders als bei der Finanzierung von Immobilien – praktisch kein Ausfallrisiko; außerdem fallen geringere Verwaltungskosten an. Diese Kostenersparnisse sind bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd zu berücksichtigen. Welche Beträge dabei anzusetzen sind, ist in der Rechtsprechung noch nicht geklärt worden und in der Praxis deshalb nach wie vor umstritten.

Wir schätzen die ersparten Verwaltungskosten auf 5 Euro pro Ratenzahlung und die ersparten Risikokosten auf 0,15 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr.

4. Schritt: Erstattung der Gewinnmarge im Fall einer Umschuldung beim selben Kreditinstitut

Nach der vom BGH vorgegebenen Berechnungsweise enthält die Vorfälligkeitsentschädigung auch einen Ausgleich für die Gewinnmarge, die einem Kreditinstitut bei der vorzeitigen Rückzahlung eines Kredites entgeht. Dieser Ausgleich ist korrekt, wenn der Darlehensnehmer seine Immobilie verkauft und das Kreditverhältnis beendet oder wenn er bei einer Umschuldung zu einem anderen Darlehensgeber wechselt. Er ist aber nicht gerechtfertigt, wenn der Kunde das Darlehen bei der bisherigen Bank umschuldet, als bei ihr ein neues Darlehen aufnimmt. In diesen Fällen ist fairer Weise ein Abzug von der Vorfälligkeitsentschädigung vorzunehmen, da das Kreditinstitut andernfalls bis zum Zinsbindungsende des bisherigen Darlehens eine doppelte Gewinnmarge erzielt: für den alten und für den neuen Kredit.

Bei Hypothekendarlehen wird die Marge auf mindestens 0,5 Prozent p.a. geschätzt. Sofern die Umschuldung bei der bisherigen Bank erfolgt, setzen wir deshalb bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einen Korrekturwert in dieser Höhe an.

Für die abgezogene Marge sowie für die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten werden ebenfalls die jeweiligen Barwerte ermittelt und vom Brutto-Zinsschaden abgezogen. Das Ergebnis ist der Netto-Zinsschaden.

5. Schritt: Bearbeitungsentgelt für die vorzeitige Darlehensrücknahme

Für die vorzeitige Rücknahme eines Darlehens können die Kreditinstitute nach der Rechtsprechung des BGH ein Bearbeitungsentgelt verlangen. Nach unseren Beobachtungen werden zumeist Beträge zwischen 75 und 150 Euro gefordert; bisweilen aber auch erheblich mehr. Das erscheint jedoch nicht gerechtfertigt, da der zusätzliche Aufwand, für den ein Entgelt verlangt werden kann, praktisch nur in der Ausrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung besteht. Wir setzen daher in unserer Berechnung den gleichen Betrag an wie das Kreditinstitut, allerdings nur bis zu einer Höhe von 150 Euro

Der Netto-Zinsschaden plus das Bearbeitungsentgelt ergeben die von uns errechnete Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine fair berechnete Vorfälligkeitsentschädigung ist allein noch kein Garant, dass sich die Umschuldung auszahlen wird. Durch die zusätzlichen Kosten steht sich der Darlehensnehmer – trotz des niedrigeren neuen Zinses – zunächst immer schlechter als bei einer Fortsetzung des bisherigen Darlehens. Einen Vorteil erlangt er erst dann, wenn die Zinsen künftig steigen und zu dem Zeitpunkt , an dem die Zinsbindung des ursprünglichen Darlehensausgelaufen wäre, eine bestimmte Höhe übersteigen. Denn dann würde die Anschlussfinanzierung des ursprünglichen Darlehens durch den höheren Zins unter dem Strich teurer als die vorzeitige Umschuldung mit Inkaufnahme der Vorfälligkeitsentschädigung.

Im Prinzip ist eine Umschuldung deshalb stets eine Spekulation auf die künftige Zinsentwicklung. Ob sie aufgeht, ist ungewiss. Exakt vorausberechnen lässt nur Eines: wie hoch die Zinsen bis zum Ende der bisherigen Festschreibungsfrist mindestens wieder steigen müssen, damit sich die vorzeitige Umschuldung im konkreten Einzelfall lohnt.

Bei der Berechnung dieses kritischen Zinses gehen wir davon aus, dass die Vorfälligkeitsentschädigung über eine Aufstockung des Darlehens finanziert wird und der Darlehensnehmer die gleiche regelmäßige Rate bezahlt wie bisher.

In einem ersten Schritt ermitteln wir, welche Restschuld sich bei planmäßiger Zahlung am Ende der Zinsbindung des neuen Darlehens ergibt.

Im zweiten Schritt wird die Restschuld bestimmt, die bei einer Fortsetzung des bisherigen Darlehen an dessen Zinsbindungsende verbleiben würde.

Ausgehend von diesem Wert wird schließlich in einem dritten Schritt für die hypothetische Anschlussfinanzierung des Altdarlehens derjenige Zins errechnet, der bis zum Ende der Zinsbindungsfrist des Umschuldungsdarlehens zu der gleichen Restschuld führt. Dieser „Gleichgewichtszins“ ist zugleich der Schwellenwert, den die Zinsentwicklung in der Zukunft übersteigen muss, damit sich die vorzeitige Umschuldung lohnt.

Die Kenntnis dieses kritischen Zinses schafft zwar keine Sicherheit für das Umschuldungsvorhaben. An ihm kann der Darlehensnehmer aber erstens ermessen, ob er für die Zukunft einen Zinsanstieg in dieser Höhe für eher wahrscheinlich oder für eher unwahrscheinlich hält.

Zweitens kann er anhand dieses Wertes prüfen, ob nicht ein Forward-Darlehen die bessere Alternative ist. Bei einem Forward-Darlehen wird der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu drei Jahre im Voraus festgelegt. Dafür muss der Darlehensnehmer aber einen Zinssatz akzeptieren, der einen Aufschlag gegenüber den aktuellen Konditionen enthält. Ist der Zinssatz dieses Forward-Darlehens niedriger als der kritische Zins des Umschuldungsvorhabens, so lohnt letzteres nicht. Aber auch bei einem gleich hohen Zins ist das Forward-Darlehen regelmäßig die bessere Wahl: Denn der Zinssatz des Forward-Darlehens gilt ab dem Ende der Zinsbindung des alten Darlehens noch für 10 Jahre, während der Zinssatz des umgeschuldeten Darlehens lediglich ab dem jetzigen Umschuldungstermin für 10 Jahre gültig ist.

Für die Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung benötigen wir Kopien von Ihrem Darlehensvertrag, einem etwaigen Änderungs- oder Verlängerungsvertrag und von der Forderungsaufstellung des Kreditinstituts. Bitte fügen Sie auch das „Kleingedruckte“ der Verträge und alle Berechnungen des Kreditinstituts bei.

Wenn der Darlehensvertrag die Möglichkeit zu Sondertilgungen enthält, teilen Sie uns bitte mit, ob Sie im Jahr der Ablösung bereits eine Sondertilgung geleistet haben. Wenn ja: in welcher Höhe?

Für die Berechnung des Kritischen Zinses benötigen wir zudem die Konditionen des neuen Darlehens. Bitte fügen Sie dazu eine Kopie des Angebots bei. Weiterhin müssen wir wissen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung aus vorhandenem Vermögen gezahlt werden kann oder durch eine Aufstockung des Kredites finanziert wird.

Bitte beachten Sie zudem: Die Berechnung des Kritischen Zinses können wir nur vornehmen, wenn weiterhin die gleiche Rate gezahlt werden soll. Wenn Ihr Interesse darin besteht, durch die Umschuldung eine niedrigere laufende Ratenbelastung zu erreichen, macht die Berechnung dieser Größe keinen Sinn.

Die Prüfung des Umschuldungsvorhabens kostet 51 Euro pro Darlehen. Bei mehreren Darlehen können wir die Kredite zusammenfassen, die den gleichen Zinssatz und die gleiche Zinsbindung haben. Ansonsten müssen mehrere Berechnungen durchgeführt werden. Mit Rücksicht auf die Kosten können Sie zunächst auch nur ein Darlehen prüfen lassen. Reichen Sie uns trotzdem die Unterlagen von allen Darlehen ein, damit wir sehen können, bei welchem Darlehen sich die Überprüfung wahrscheinlich am meisten lohnt.

Bitte fügen Sie dazu eine formlose Ermächtigung bei: „Hiermit ermächtige ich die Verbraucherzentrale Bremen einmalig xy Euro von meinem folgenden Konto abzubuchen: Bank, Bankleitzahl und Kontonummer.“